Trigema Real Estate Finance a.s.

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA, ÚČETNÍ ZÁVĚRKA A ZPRÁVA AUDITORA ZA ROK 2025

 
Trigema Real Estate Finance a.s. | Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz 
IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth  2/44 
 
 
Obsah 
Výroční finanční zpráva .................................................................................................................... 4 
I.  Charakteristika společnosti ................................................................................................... 4 
II.  Přehled činnosti společnosti .................................................................................................. 4 
III.  Povinné údaje dle zákona ..................................................................................................... 4 
IV.  Organizační struktura ........................................................................................................... 6 
V.  Rozbor a vyhodnocení vývoje výkonnosti společnosti ............................................................. 7 
VI.  Informace o odměnách statutárním auditorům ........................................................................ 9 
VII.  Hospodářské postavení společnosti ................................................................................... 9 
VIII.  Významné skutečnosti, které nastaly po rozvahovém dni 31.12.2025 .................................. 9 
IX.  Předpokládaný budoucí vývoj společnosti a hlavní rizika a nejistoty  ........................................ 9 
X.  Významná soudní řízení ..................................................................................................... 10 
XI.  Významné smlouvy ............................................................................................................. 10 
XII.  Údaje o aktivitách v oblasti ochrany životního prostředí .................................................... 10 
XIII.  Aktivity v oblasti vývoje a výzkumu .................................................................................. 10 
XIV.  Zaměstnanecké otázky a pracovněprávní vztahy .............................................................. 10 
XV.  Obchodní model podniku a jeho tvorba ............................................................................ 10 
XVI.  Údaje o pobočce nebo jiné části obchodního závodu v  zahraničí ...................................... 10 
XVII.  Čestné prohlášení .......................................................................................................... 11 
Zpráva člena správní rady o podnikatelské činnosti Společnosti a  stavu jejího majetku ...................... 12 
1.  Podnikatelská činnost a stav majetku .................................................................................. 12 
2.  Koncepce činnosti společnosti pro rok 2026 ......................................................................... 13 
3.  Informace  o  zásadách  a  postupech  vnitřní  kontroly  a  pravidla  přístupu  Společnosti  k  možným 
rizikům ve vztahu k procesu účetního výkaznictví ......................................................................... 13 
Výkaz o finanční pozici ............................................................................................................... 15 
Výkaz o úplném výsledku ............................................................................................................ 16 
Výkaz změn vlastního kapitálu ..................................................................................................... 17 
Výkaz peněžních toků ................................................................................................................. 18 
Příloha v účetní závěrce ................................................................................................................. 19 
1.  Charakteristika a hlavní aktivity ........................................................................................... 19 
2.  Základní východiska a účetní pravidla pro sestavení individuální účetní závěrky  ................... 20 
2.1.  Základní východiska ................................................................................................... 20 
2.2.  Předpoklad nepřetržitého trvání účetní jednotky ........................................................... 20 
2.3.  Úpravy IFRS a nové interpretace ................................................................................. 20 
2.4.  Významné relevantní účetní postupy a politiky ............................................................. 21 

 
Trigema Real Estate Finance a.s. | Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz 
IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth  3/44 
5.  Použití odhadů a úsudků ............................................................................................. 25 
6.  Stanovení reálné hodnoty ........................................................................................... 25 
7.  Změny účetních politik ................................................................................................ 26 
 Vysvětlující informace k výkazu o finanční pozici ................................................................. 26 
1.  Dlouhodobé poskytnuté půjčky .................................................................................... 26 
2.  Krátkodobé poskytnuté půjčky ..................................................................................... 29 
3.  Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty ................................................................... 30 
4.  Vlastní kapitál ............................................................................................................ 30 
5.  Emitované dluhopisy ................................................................................................... 31 
6.  Krátkodobé závazky ................................................................................................... 35 
 Vysvětlující informace k výkazu úplného výsledku ................................................................ 35 
1.  Ostatní náklady .......................................................................................................... 35 
2.  Výnosové úroky .......................................................................................................... 35 
3.  Nákladové úroky a ostatní finanční náklady ................................................................. 36 
4.  Daň z příjmů .............................................................................................................. 36 
 Řízení finančních rizik ........................................................................................................ 37 
1.  Úvěrové riziko ............................................................................................................ 37 
2.  Riziko likvidity ............................................................................................................ 40 
3.  Měnové riziko ............................................................................................................. 41 
4.  Úrokové riziko ............................................................................................................ 41 
5.  Reálné hodnoty a finanční instrumenty ........................................................................ 42 
6.  Informace  o  zásadách  a  postupech vnitřní  kontroly  a  pravidla  přístupu k  možným  rizikům 
ve vztahu k procesu účetního výkaznictví ................................................................................. 42 
 Podmíněná aktiva a závazky ............................................................................................... 42 
 Transakce se spřízněnými stranami ..................................................................................... 43 
1.  Obchodní transakce .................................................................................................... 43 
2.  Půjčky spřízněným stranám ........................................................................................ 43 
3.  Odměny ředitelům a klíčovým členům vedení ............................................................... 44 
4.  Odměna statutárnímu auditorovi .................................................................................. 44 
5.  Následné události ....................................................................................................... 44 
 
   

Trigema Real Estate Finance a.s. | Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 4/44

Výroční finanční zpráva

I. Charakteristika společnosti

Obchodní jméno:

Trigema Real Estate Finance a.s. (dále „Společnost“).

Sídlo:

Bucharova 2641/14, 158 00 Praha

Identifikační číslo:

064 49 468

Právní forma:

akciová společnost

LEI

3157003C41UQ83QHLC44

Trigema Real Estate Finance a.s. vznikla 20. září 2017 a byla zapsána do obchodního rejstříku vedeném

u Městského soudu v Praze, oddíl B, vložka 228 08.

II. Přehled činnosti společnosti

Společnost je založená za účelem vydání dluhopisů. Společnost má za sebou již dvě úspěšné emise,

které již byly splaceny před 31. prosincem 2023.

V roce 2021 Společnost vydala novou třetí emisi dluhopisů TRIGEMA REF5,10/25 (ISIN CZ0003529554)

s pevným úrokovým výnosem ve výši 5,10 %, splatným jednou ročně zpětně k 27. lednu. Jednalo se

o dluhopisy v předpokládané celkové jmenovité hodnotě emise do 250 000 tis. Kč (nominální hodnota

dluhopisu 10 tis. Kč) s možností navýšení až do výše 500 0000 tis. Kč splatných v roce 2025. Dluhopisy

byly upsány v celkové jmenovité hodnotě 300 000 tis. Kč a byly předčasně splaceny dne 29. listopadu

2024.

Dne 27. ledna 2022 byly emitovány dluhopisy TRIGEMA REF VAR/25 (ISIN CZ0003537367) v celkové

nominální hodnotě 400 000 tis. Kč (nominální hodnota dluhopisu 10 tis. Kč) s možností navýšení až do

výše nominální hodnoty 800 000 tis. Kč do 14. ledna 2023, přičemž možnost dalšího upsání nebyla

využita. Jednalo se o dluhopisy s pohyblivým úrokovým výnosem (6M PRIBOR + 2,3 % p.a.), splatným

pololetně zpětně k 27.červenci a 27.lednu. Dluhopisy byly plně uhrazeny dne 27. ledna 2025.

Dne 20. června 2023 Společnost vydala pátou emisi dluhopisů TRIGEMA REF8,75/28 (ISIN

CZ0003550709) v celkové nominální hodnotě 500 000 tis. Kč (nominální hodnota dluhopisu je 10 tis. Kč)

s možností navýšení až do výše nominální hodnoty 700 000 tis. Kč do 30. dubna 2024. Dluhopisy byly

upsány v celkové jmenovité hodnotě 700 000 tis. Kč. Jednalo se o dluhopisy s pevným úrokovým výnosem

8,75 % p.a., splatným jednou ročně zpětně k 20. červnu. Dluhopisy byly předčasně splaceny dne

10. prosince 2025.

Dne 17. října 2024 vydala Společnost první zelenou emisi dluhopisů TRIGEMA REF7,35/29 (ISIN

CZ0003565251) v celkové nominální hodnotě 500 000 tis. Kč (nominální hodnota dluhopisu je 10 tis. Kč)

s možností navýšení až do výše nominální hodnoty 1 000 000 tis. Kč do 4. září 2025. Jedná se o šestou

emisi dluhopisů Společnosti, dluhopisy byly upsány v celkové jmenovité hodnotě 1 000 000 tis. Kč. Jedná

se o dluhopisy s pevným úrokovým výnosem 7,35 % p.a., splatným pololetně zpětně k 17. dubnu

a 17. říjnu. Dluhopisy jsou splatné 17. října 2029. Dluhopisy byly přijaty k obchodování na Burze cenných

papírů Praha, a.s. s datem emise 17. října 2024.

V roce 2025 u Společnosti nedošlo k žádné změně v obchodním rejstříku .

Postavení Společnosti na trhu není relevantní z důvodu specifického charakteru podnikatelské činnosti

Společnosti, kterou je poskytování vnitroskupinového financování.

III. Povinné údaje dle zákona

Informace o zásadách a postupech vnitřní kontroly a pravidlech přístupu Společnosti a jeho

konsolidačního celku k rizikům.

Trigema Real Estate Finance a.s. | Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 5/44

Systém zpracování účetnictví se řídí příslušnými ustanoveními zákonů a vyhlášek platných v České

republice a Účetními standardy IFRS, ve znění přijatém Evropskou unií.

Trigema Real Estate Finance a.s. vede podvojné účetnictví. Při závěrkách se provádí kontrola zůstatků

veškerých účtů hlavní knihy.

Společnost je řízena také za pomocí nástrojů controllingu. Tyto nástroje jsou zaměřeny na

vyhodnocování klíčových finančních a nefinančních ukazatelů výkonnosti s cílem dosažení

hospodářských plánů společnosti.

Statutární orgán Společnosti k 31. prosinci 2025

Společnost má monistický systém vnitřní struktury. Orgány společnosti jsou:

• Valná hromada, popřípadě jediný akcionář vykonávající její působnost

• Správní rada

• Výbor pro audit

Členové statutárních orgánů neobdrželi v roce 2025 ani v roce 2024 žádné peněžní ani nepeněžní plnění.

Osoby s řídící pravomocí nemají z titulu své funkce nárok na žádné odměny.

Valná hromada

Postupy rozhodování a působnost valné hromady

Společnost má jen jediného akcionáře, valná hromada se nekoná a její působnost vykonává jediný

akcionář. Rozhodnutí přijaté v působnosti valné hromady doručí akcionář buď k rukám člena správní rady

nebo na adresu sídla společnosti anebo emailovou adresu společnosti. Členové orgánů jsou povinni

předkládat návrhy rozhodnutí jedinému akcionáři s dostatečným časovým předstihem. Jediný akcionář

může určit lhůtu, v níž mu má být návrh konkrétního rozhodnutí předložen.

Do působnosti valné hromady náleží rozhodnutí o otázkách, které zákon nebo tyto stanovy zahrnují do

působnosti valné hromady. Do působnosti valné hromady náleží též:

• rozhodování o změně stanov, nejde-li o změnu v důsledku zvýšení základního kapitálu

pověřenou správní radou nebo o změnu, ke které došlo na základě jiných právních skutečností,

• volba a odvolání člena správní rady a statutárního ředitele,

• schvalování udělení a odvolání prokury,

• jmenování a odvolávání likvidátora, schvalování smlouvy o výkonu funkce a plnění podle § 61

zákona o obchodních korporacích,

• schválení pachtu závodu nebo takové jeho části, která by znamenala podstatnou změnu

dosavadní struktury závodu nebo podstatnou změnu v předmětu podnikání nebo činnosti

společnosti,

• udělování pokynů správní radě a schvalování zásad činnosti správní rady, nejsou -li v rozporu

s právními předpisy; valná hromada může zejména zakázat členovi statutárního orgánu určité

právní jednání, je-li to v zájmu společnosti.

Valná hromada si nemůže vyhradit k rozhodování záležitostí, které jí nesvěřuje zákon nebo stanovy.

Správní rada Společnosti

Správní rada má jednoho člena. Člen správní rady je volen a odvoláván valnou hromadou. Správní radě

přísluší obchodní vedení a dohled nad činností společnosti. Do působnosti správní rady náleží vše, co

není zákonem svěřeno do působnosti valné hromady. Správní rada se řídí zásadami schválenými valnou

hromadou, ledaže jsou v rozporu se zákonem nebo stanovami.

Člen správní rady zastupuje společnost ve všech věcech samostatně.

• Ing. Marcel Soural – člen správní rady

Výbor pro audit

Trigema Real Estate Finance a.s. | Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 6/44

Výbor pro audit je orgánem, který prověřuje účinnost fungování vnitřního kontrolního systému

společnosti. Výbor má 3 členy, které jmenuje a odvolává valná hromada, případně jediný akcionář

vykonávající její působnost. Člen výboru musí splňovat požadavky stanovené právními předpisy. Většina

členů výboru pro audit musí být nezávislá a odborně způsobilá. Výbor pro audit má dva nezávislé

a jednoho odborně způsobilého člena:

• Ing. Iveta Krašovicová – předseda výboru pro audit (nezávislá osoba)

• Ing. Roman Tichý – člen výboru pro audit

• Ing. Jiří Medřický – člen výboru pro audit (nezávislá osoba)

Hlavním účelem výboru pro audit je dohled nad procesem sestavování účetní závěrky a systémem

účinnosti vnitřní kontroly.

Informace o kodexech řízení a správy společností

Společnost se v současné době řídí a dodržuje veškeré požadavky na správu a řízení společnosti, které

stanoví obecně závazné právní předpisy České republiky, zejména Zákona o obchodních korporacích.

Společnost formálně při své správě a řízení výslovně neimplementovala Kodex správy a řízení

společností ČR (2018, dále jen „Kodex“), protože splňuje zákonné požadavky vyplývající z obecně

závazných předpisů platných v České republice, které s pravily definovanými v Kodexu do značné míry

překrývají.

IV. Organizační struktura

Jediným akcionářem společnosti k 31. prosinci 2025 je:

Podíl na základním kapitálu

v tis. Kč

Trigema Real Estate a.s.

5 000

100

Celkem

5 000

100

Akcionářem Trigema Real Estate a.s. k 31. prosinci 2025 je:

Podíl na základním kapitálu

v tis. Kč

Trigema a.s.

100 000

100

Celkem

100 000

100

Základní kapitál Společnosti, který je plně splacen, je tvořen 5 kusy kmenových akcií na jméno v listinné

podobě ve jmenovité hodnotě 1 000 tis. Kč. Práva a povinnosti spojené s kmenovými akciemi na jméno

jsou definovány v zákoně o obchodních korporacích (zákon č. 90/2012 Sb., v platném znění).

S každou akcií o jmenovité hodnotě 1 000 tis. Kč je spojen jeden hlas na valné hromadě. Celkový počet

hlasů na valné hromadě je 5. Všechny akcie jsou neomezeně převoditelné. Akcie mohou být vydány jako

hromadné listiny nahrazující jednotlivé akcie. Práva spojená s hromadnou listinou nemohou být

převodem dělena na podíly. Vlastník hromadné listiny má právo na její výměnu za jednotlivé akcie nebo

jiné hromadné listiny na základě písemné žádosti adresované společnosti, a to v sídle společnosti do

30 dnů od doruční takové žádosti. Akcionář má právo na podíl na zisku společnosti (dividendu), který

valná hromada podle hospodářského výsledku schválila k rozdělení. Podíl na zisku se určuje poměrem

jmenovité hodnoty jeho akcií ke jmenovité hodnotě akcií všech akcionářů. Podíl členů správní rady

a statutárního ředitele na zisku může stanovit valná hromada ze zisku schváleného k rozdělení.

Trigema Real Estate Finance a.s. | Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 7/44

Jediný akcionář, společnost Trigema Real Estate a.s., je akciová společnost se sídlem Bucharova

2641/14, 158 00 Praha. Konečným vlastníkem Trigema Real Estate a.s. je pan Marcel Soural, předseda

představenstva společnosti Trigema Real Estate a.s. a člen správní rady Společnosti.

Společnost je přímo vlastněna a ovládána společností Trigema Real Estate a.s., jakožto součást skupiny

Trigema (mateřská společnost Trigema a.s. je konsolidující účetní jednotkou).

Společnost existuje s cílem realizace dluhopisů a hlavním předmětem jeho činnosti je dále poskytování

půjček společnostem ve skupině.

Osoby s řídící pravomocí od Společnosti za účetní období nepřijaly žádné peněžité nebo nepeněžité

příjmy z titulu své funkce.

V. Rozbor a vyhodnocení vývoje výkonnosti společnosti

V následujících tabulkách jsou uvedeny vybrané nekonsolidované ukazatele Společnosti dle prospektu

vycházející z údajů uvedených v účetní závěrce Společnosti k 31.12.2025 a 31.12.2024. Ukazatele

vychází z finančních výkazů sestavených podle účetních standardů IFRS ve znění přijatém Evropskou

unií a jsou auditované statutárním auditorem.

Vybrané ukazatele (v tis. Kč)

Výkaz o finanční pozici k 31. prosinci

(v tis. Kč)

31. prosince 2025

31. prosince 2024

AKTIVA

Dlouhodobá aktiva

Poskytnuté dlouhodobé půjčky

928 527

1 727 308

Krátkodobá aktiva

Poskytnuté krátkodobé půjčky

73 995

413 127

Peněžní prostředky a peněžní

ekvivalenty

1 139

1 453

Pohledávky z obchodních vztahů

447

Ostatní aktiva

1 293

1 296

AKTIVA CELKEM

1 005 401

2 143 184

VLASTNÍ KAPITÁL A

ZÁVAZKY

Vlastní kapitál

Základní kapitál

5 000

Nerozdělený zisk

2 318

15 409

Dlouhodobé závazky

Emitované dluhopisy

983 018

1 661 926

Odložená daň

147

Trigema Real Estate Finance a.s. | Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 8/44

Krátkodobé závazky

Emitované dluhopisy

14 904

458 820

Závazky z obchodních

vztahů

480

Ostatní závazky

1 450

VLASTNÍ KAPITÁL A

ZÁVAZKY CELKEM

1 005 401

2 143 184

Výkaz o úplném výsledku za období od 1. ledna do 31. prosince

(v tis. Kč)

31. prosince 2025

31. prosince 2024

Výnosové úroky

153 703

136 356

Nákladové úroky

-154 568

-129 769

Ostatní finanční náklady

-10 529

-1 525

Ostatní finanční výnosy

Ostatní náklady

-1 653

-2 288

Zisk/ztráta před zdaněním

-13 043

2 774

Daň ze zisku

-48

-492

Zisk/ztráta za účetní období

-13 091

2 282

Zisk/ztráta připadající na vlastníky

-13 091

2 282

Úplný výsledek připadající na vlastníky

-13 091

2 282

Zisk/ztráta na akcii (v Kč)

-2 618 113

456 293

Základní

-2 618 113

456 293

Zředěný

-2 618 113

456 293

Trigema Real Estate Finance a.s. | Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 9/44

Přehled o změnách ve vlastním kapitálu za období od 1. ledna do 31. prosince 2025

(v tis. Kč)

Základní

kapitál

Nerozdělený

zisk

Celkem

Počáteční zůstatek k 1.1.2025

5 000

15 409

20 409

Úplný výsledek za účetní období

-13 091

Konečný zůstatek k 31.12.2025

5 000

2 318

7 318

Přehled o změnách ve vlastním kapitálu za období od 1. ledna do 31. prosince 202 4

(v tis. Kč)

Základní

kapitál

Nerozdělený

zisk

Celkem

Počáteční zůstatek k 1.1.2024

5 000

13 127

18 127

Úplný výsledek za účetní období

2 282

Konečný zůstatek k 31.12.2024

5 000

15 409

20 409

Důležitá rizika a nejistoty, které by mohly ovlivnit finanční situaci Společnosti jsou popsány v příloze

k účetní závěrce.

VI. Informace o odměnách statutárním auditorům

Odměna statutárnímu auditorovi k 31. prosinci 2025 činila 500 tis. Kč (2024 - 230 tis. Kč). Během roku

2025 nebyly statutárním auditorem poskytnuty ani vyfakturovány žádné neauditní služby.

VII. Hospodářské postavení společnosti

Stabilita společnosti je obchodním partnerům, kterými jsou zejména držitelé dluhopisů Společnosti,

garantována silným akcionářským zázemím tvořeným mateřskou společnost í Trigema Real Estate a.s.

VIII. Významné skutečnosti, které nastaly po rozvahovém dni 31.12.2025

Kromě následných událostí popsaných v příloze k účetní závěrce neexistují žádné další významné

skutečnosti, které nastaly po rozvahovém dni.

IX. Předpokládaný budoucí vývoj společnosti a hlavní rizika a nejistoty

Hlavní ekonomickou činností společnosti je poskytování vnitroskupinového financování. Společnost

působí výhradně v rámci skupiny, které prostřednictvím vnitroskupinových zápůjček poskytuje prostředky

na realizaci developerských projektů a není účastníkem vnějšího trhu. V roce 2026 Společnost hodlá

pokračovat ve své hlavní činnosti, a to emisi a správě dluhopisů.

Vedení společnosti bude zároveň průběžně vyhodnocovat situaci na finančním trhu, jehož fungování je

fundamentální pro ekonomický vývoj společnosti i celé skupiny. Finanční trh je v současnosti mimořádně

volatilní, kdy zejména ceny akcií procházejí výraznými výkyvy oběma směry ve velmi krátkých periodách,

přičemž největší díl této volatility lze připsat nejasné a nepředvídatelné politice USA, problematické

ekonomické situaci největších evropských ekonomik a nejistému dopadu rozvoje umělé inteligence . Na

druhou stranu, dluhopisový segment je v posledních měsících stále na vysoké úrovni poptávky a lze

očekávat pokračování tohoto trendu. V roce 2025 pokračoval nemovitostní trh ve výrazném růstu,

zejména potom v Praze, která zaznamenala rekordní rok z pohledu počtu prodaných bytů (7 800 nových

bytů, o 8,3 % ročně více). Společně s rostoucí poptávkou nicméně roste také cena nových bytů, která

v Praze už dosáhla téměř 175 tis. Kč/m2 v novostavbách, meziročně vyskočila o 11 % a v současnosti

Trigema Real Estate Finance a.s. | Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 10/44

vedení Skupiny nevidí žádné ekonomické ratio, které by naznačovalo zastavení nebo dokonce pokles

cen. Vedení Skupiny věří, že tento rostoucí vývoj realitního trhu dále podpoří pozitivní sentiment

investorů v investovaní do dluhopisů realitních společností. Vedení Společnosti je však připraveno v

následujících měsících realizovat opatření směřující k zajištění dostatečné likvidity k pokrytí svých

závazků a zajištění schopnosti dále financovat projekty skupiny. Zároveň bude cílem skupiny

v následujících letech v závislosti na vývoji úrokových sazeb optimalizovat úrokové zatížení Společnosti.

S ohledem na úspěšné emise dluhopisů společnosti v uplynulých letech a celkovou ekonomickou kondici

skupiny vedení společnosti nepředpokládá, že bude nezbytné realizovat alternativní scénáře vývoje jako

např. kroky směřující k optimalizaci předpokládaných peněžních toků skupiny Trigema Real Estate v roce

2026.

Rizika pro budoucí vývoj společnosti spatřuje vedení zejména v možné korekci referenčních sazeb ze

strany České národní banky směrem vzhůru při nepříznivém vývoji inflace a neudržitelné fiskální politice

vlády, které by mohlo způsobit odložení poptávky po nových developerských projektech z důvodů růstu

úrokových sazeb u hypotečních úvěrů, i když vývoj trhu novostaveb, zejména v Praze, v průběhu

posledních 12 měsíců vykazuje setrvale rostoucí trend.

Vedení společnosti také monitoruje situaci na blízkém východě. Vedení dospělo k závěru, že v současné

době nemá tato situace významný vliv na předpokládaný vývoj společnosti.

X. Významná soudní řízení

Společnost není účastníkem žádného soudního sporu.

XI. Významné smlouvy

Společnost neuzavřela žádnou smlouvu mimo své běžné podnikání.

XII. Údaje o aktivitách v oblasti ochrany životního prostředí

Společnost splňuje všechny zákonné předpisy v oblasti ochrany životního prostředí. Strategie

udržitelnosti skupiny Trigema, jejíž je Společnost součástí, je detailně popsána ve výroční finanční

zprávě společnosti Trigema a.s.

XIII. Aktivity v oblasti vývoje a výzkumu

Společnost nevykonává aktivity v oblasti vývoje a výzkumu.

XIV. Zaměstnanecké otázky a pracovněprávní vztahy

Společnost neměla v roce 2025 ani 2024 žádné zaměstnance. Společnost dodržuje platnou legislativu

v oblasti pracovněprávních vztahů. Společnost neuplatňuje politiku rozmanitosti, nicméně při obsazování

pozic ve svých orgánech přistupuje ke všem kandidátům nezaujatě a výlučně posuzuje jejich schopnosti

a odborné znalosti.

XV. Obchodní model podniku a jeho tvorba

Společnost je založená za účelem vydání dluhopisů a následného poskytování vnitroskupinového

financování. Z tohoto důvodu není obchodní model připravován. Společnost vychází z analýzy

skupinového cash flow konsolidačního celku konečného vlastníka, které se podrobuje rizikovým

scénářům.

XVI. Údaje o pobočce nebo jiné části obchodního závodu v zahraničí

Společnost nemá pobočku nebo jinou část obchodního závodu v zahraničí.

Trigema Real Estate Finance a.s. | Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 11/44

XVII. Čestné prohlášení

Člen správní rady Společnosti prohlašuje, že výroční finanční zpráva podává věrný a poctivý obraz

o finanční situaci, podnikatelské činnosti a výsledcích hospodaření Společnosti za uplynulé účetní období

a podle jeho nejlepšího vědomí, veškeré informace a údaje v této výroční finanční zprávě odpovídají

vyhlídkám budoucího vývoje finanční situace, podnikatelské činnosti a výsledkům hospodaření a žádné

podstatné okolnosti nebyly vynechány.

Trigema Real Estate Finance a.s. | Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 12/44

Zpráva člena správní rady o podnikatelské činnosti Společnosti

a stavu jejího majetku

1. Podnikatelská činnost a stav majetku

Vznik Společnosti 20. září 2017 byl účelově zaměřen na vydání cenných papírů – dluhopisů.

První emise ze dne 15. prosince 2017, kdy bylo upsáno 450 000 tis. Kč a jednalo se o dluhopisy

s pohyblivým úrokovým výnosem (6M PRIBOR + 2,95 % marže). Dluhopisy byly plně uhrazeny dne

15. prosince 2020.

Dne 19. prosince 2018 byl zahájen druhý úpis v celkové nominální hodnotě 500 000 tis. Kč. Jednalo se

o dluhopisy s pevným úrokovým výnosem (5,10 % p.a.). Dluhopisy byly plně uhrazeny dne 19. prosince

2023.

Dne 27. ledna 2021 Společnost vydala třetí emisi dluhopisů TRIGEMA REF5,10/25 (ISIN

CZ0003529554), kdy celková nominální hodnota upsaných dluhopisů činila 300 000 tis. Kč. Jednalo se

o dluhopisy s pevným úrokovým výnosem ve výši 5,10 %, splatným jednou ročně zpětně k 27. lednu.

Dluhopisy byly předčasně splaceny dne 29. listopadu 2024.

Dne 27. ledna 2022 Společnost vydala novou čtvrtou emisi dluhopisů TRIGEMA REF VAR/25 (ISIN

CZ0003537367) v celkové nominální hodnotě Kč 400 000 tis. Kč. Jednalo se o dluhopisy s pohyblivým

úrokovým výnosem (6M PRIBOR + 2,3 % p.a.), splatným pololetně zpětně k 27. červenci a 27. lednu.

Dluhopisy byly plně uhrazeny dne 27. ledna 2025.

Dne 20. června 2023 Společnost vydala pátou emisi dluhopisů TRIGEMA REF8,75/28 (ISIN

CZ0003550709) v celkové nominální hodnotě 700 000 tis. Kč (nominální hodnota dluhopisu je 10 tis. Kč).

Jednalo se o dluhopisy s pevným úrokovým výnosem 8,75 % p.a., splatným jednou ročně zpětně

k 20.červnu. Dluhopisy byly předčasně splaceny dne 10. prosince 2025.

Dne 17. října 2024 vydala Společnost první zelenou emisi dluhopisů TRIGEMA REF7,35/29 (ISIN

CZ0003565251) v celkové nominální hodnot 1 000 000 tis. Kč. Jedná se o dluhopisy s pevným úrokovým

výnosem 7,35 % p.a., splatným pololetně zpětně k 17. dubnu a 17. říjnu. Dluhopisy jsou splatné 17. října

2029. Dluhopisy byly přijaty k obchodování na Burze cenných papírů Praha, a.s. s datem emise 17. října

2024.

Prostředky z dluhopisů vydaných Společností byly použity k financování developerských projektů skupiny

– v posledních letech se jednalo zejména o projekt Lihovar na pražském Smíchově , bytový dům Paprsek

ve Stodůlkách na Praze 5 nebo bytový dům Dueta v Kamýku na Praze 4.

Stav majetku Společnosti a výsledky hospodaření jsou uvedeny v účetní závěrce sestavené k 31. prosinci

2025.

Trigema Real Estate Finance a.s. | Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 13/44

2. Koncepce činnosti společnosti pro rok 2026

Společnost hodlá pokračovat ve své činnosti, a to emisi a správě dluhopisů a poskytování úvěrů/zápůjček

společnostem v rámci skupiny Trigema Real Estate pro financování jejích developerských projektů.

Člen správní rady realizoval úkoly související s emitovanými dluhopisy, tj. průběžně připravoval, sledoval

a analyzoval plnění realizace projektů, plnění hospodářských výsledků společnosti, finanční

a majetkovou situaci, platební schopnost, hodnotil obchodní politiku společnosti a upravoval

marketingovou strategii. V závěru roku sestavil vizi dalšího vývoje společnosti, kterou je hledání dalších

zdrojů financování developerských projektů, které mají pomoci skupině Trigema Real Estate v jejím cíli

stát se významným hráčem na trhu nájemního bydlení v Praze.

3. Informace o zásadách a postupech vnitřní kontroly a pravidla přístupu

Společnosti k možným rizikům ve vztahu k procesu účetního

výkaznictví

Systém zpracování účetnictví se řídí příslušnými ustanoveními zákonů a vyhlášek platných v České

republice a mezinárodními standardy finančního výkaznictví (IFRS) ve znění přijatém Evropskou unií.

Trigema Real Estate Finance a.s. vede podvojné účetnictví. Změny může provádět pouze určené

pracoviště. Při závěrkách se provádí kontrola zůstatků veškerých účtů hlavní knihy.

Společnost je řízena také za pomocí nástrojů controllingu. Tyto nástroje jsou zaměřeny na

vyhodnocování klíčových finančních a nefinančních ukazatelů výkonnosti s cílem dosažení

hospodářských plánů Společnosti.

Společnost bere v potaz a průběžně vyhodnocuje dopad klimatických změn na činnost Společnosti.

Rád bych na tomto místě poděkoval všem, kteří se přímo či nepřímo podíleli na splnění úkolů roku 2025.

V Praze, dne 20. dubna 2026

Ing. Marcel Soural

Člen správní rady

Trigema Real Estate Finance a.s. | Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 14/44

Trigema Real Estate Finance a.s.

Účetní závěrka za rok 2025

V souladu s účetními standardy IFRS ve znění přijatém Evropskou unií.

Trigema Real Estate Finance a.s. | Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 15/44

Výkaz o finanční pozici

ke dni 31. prosince 2025

(v tis. Kč)

Bod

31. prosince 2025

31. prosince 2024

AKTIVA

Dlouhodobá aktiva

Poskytnuté dlouhodobé půjčky

3.1.

928 527

1 727 308

Dlouhodobá aktiva celkem

928 527

1 727 308

Krátkodobá aktiva

Poskytnuté krátkodobé půjčky

3.2.

73 995

413 127

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

3.3.

1 139

1 453

Pohledávky z obchodních vztahů

447

Ostatní aktiva

1 293

1 296

Krátkodobá aktiva celkem

76 874

415 876

AKTIVA CELKEM

1 005 401

2 143 184

VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY

Vlastní kapitál

3.4.

Základní kapitál

5 000

Nerozdělený zisk

2 318

15 409

Vlastní kapitál celkem

7 318

20 409

Dlouhodobé závazky

Emitované dluhopisy

3.5.

983 018

1 661 926

Odložená daň

147

Dlouhodobé závazky celkem

983 165

1 662 025

Krátkodobé závazky

3.5.

3.6.

Emitované dluhopisy

14 904

458 820

Závazky z obchodních vztahů

480

Ostatní závazky

1 450

Krátkodobé závazky celkem

14 918

460 750

VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY CELKEM

1 005 401

2 143 184

Příloha k účetní závěrce na stranách 18 až 44 tvoří nedílnou součást této účetní závěrky.

Trigema Real Estate Finance a.s. | Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 16/44

Výkaz o úplném výsledku

za rok končící 31. prosince 2025

(v tis. Kč)

Bod

Rok končící 31. prosince

2025

Rok končící 31. prosince

2024

Výnosové úroky

4.2.

153 703

136 356

Nákladové úroky

4.3.

-154 568

-129 769

Ostatní finanční náklady

-10 529

-1 525

Ostatní finanční výnosy

Ostatní náklady

4.1.

-1 653

-2 288

Zisk/ztráta před zdaněním

-13 043

2 774

Daň ze zisku

4.4.

-48

-492

Zisk/ztráta za období z pokračující činnosti

-13 091

2 282

Zisk/ztráta připadající na vlastníky

-13 091

2 282

Ostatní úplný výsledek

Ostatní úplný výsledek za období se

zohledněním daně z příjmu

Úplný výsledek za účetní období

-13 091

2 282

Úplný výsledek připadající na vlastníky

-13 091

2 282

Zisk/ztráta na akcii (v Kč)

3.4.

-2 618 113

456 293

Základní

-2 618 113

456 293

Zředěný

-2 618 113

456 293

Příloha k účetní závěrce na stranách 18 až 44 tvoří nedílnou součást této účetní závěrky.

Trigema Real Estate Finance a.s. | Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 17/44

Výkaz změn vlastního kapitálu

za rok končící 31. prosince 2025

(v tis. Kč)

Základní kapitál

Nerozdělený zisk

Celkem

Počáteční zůstatek k 1.1.2025

5 000

15 409

20 409

Úplný výsledek za účetní období

-13 091

Konečný zůstatek k 31.12.2025

5 000

2 318

7 318

(v tis. Kč)

Základní kapitál

Nerozdělený zisk

Celkem

Počáteční zůstatek k 1.1.2024

5 000

13 127

18 127

Úplný výsledek za účetní období

2 282

Konečný zůstatek k 31.12.2024

5 000

15 409

20 409

Vlastní kapitál k 31. prosinci 2025 ve výši 7 318 tis. Kč (k 31.12.2024 - 20 409 tis. Kč) připadá jedinému

akcionáři Trigema Real Estate a.s.

Příloha k účetní závěrce na stranách 18 až 44 tvoří nedílnou součást této účetní závěrky.

Trigema Real Estate Finance a.s. | Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 18/44

Výkaz peněžních toků

za rok končící 31. prosince 2025

(v tis. Kč)

Bod

Za rok končící 31.

prosince 2025

Za rok končící 31.

prosince 2024

Počáteční stav peněžních prostředků

1 453

660

Provozní činnost

Zisk/ztráta za účetní období po zdanění

-13 091

2 282

Úpravy:

Výnosové úroky

-153 703

-136 356

Nákladové úroky

154 568

129 769

Znehodnocení finančních aktiv

1 510

Daň z příjmů

492

Ostatní zisky a ztráty

10 525

Provozní peněžní toky před pohyby pracovního

kapitálu

-1 653

-1 796

Změna stavu pohledávek

338 688

375 702

Změna stavu závazků

-1 916

-21

Peněžní toky vytvořené z provozních operací

335 119

373 885

Přijaté úroky

139 016

62 115

Změna stavu dlouhodobých půjček

3.1.

813 909

-1 190 311

Zaplacená daň

-466

-1 511

Čisté peněžní prostředky vytvořené z (použité v)

provozní činnosti

1 287 578

-755 822

Finanční činnost

Zaplacené úroky

3.5.

-177 392

-126 090

Splátka dluhopisů

3.5.

-1 100 000

-300 000

Emise dluhopisů

3.5.

1 182 705

Ostatní výdaje z titulu dluhopisů

3.5.

-10 500

Čistý peněžní tok vztahující se k finanční činnosti

-1 287 892

756 615

Čistá změna peněžních prostředků

-314

793

Konečný stav peněžních prostředků

1 139

1 453

Příloha k účetní závěrce na stranách 18 až 44 tvoří nedílnou součást této účetní závěrky.

Trigema Real Estate Finance a.s. | Business Centre Jupiter, Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 19/44

Příloha v účetní závěrce

1. Charakteristika a hlavní aktivity

Vznik a charakteristika společnosti

Trigema Real Estate Finance a.s. („společnost“) vznikla 20. září 2017 zápisem do obchodního rejstříku

vedeného u Městského soudu v Praze pod spisovou značkou 22808 oddíl B. Předmětem podnikání

společnosti je zajišťování finančních činností v rámci skupiny Trigema Real Estate . Společnost vydala

v roce 2017, 2018, 2021, 2022, 2023 a 2024 dluhopisy, kterými financuje projektové společnosti skupiny

Trigema Real Estate a.s.

Akcionáři k 31. prosinci 2025

Jediným akcionářem společnosti je společnost Trigema Real Estate a.s.

Jediným akcionářem společnosti Trigema Real Estate a.s. je Trigema a.s.

Konečným vlastníkem Trigema a.s. je pan Marcel Soural, předseda představenstva společnosti Trigema

a.s. a člen správní rady Společnosti.

Sídlo společnosti

Bucharova 2641/14

158 00 Praha 5 - Stodůlky

Česká republika

Identifikační číslo

064 49 468

Členové statutárního orgánu k 31. prosinci 2025

Člen správní rady

Ing. Marcel Soural

Organizační struktura

Konsolidovanou účetní závěrku nejširší skupiny účetních jednotek, ke které společnost jako

konsolidovaná účetní jednotka patří, sestavuje Trigema a.s. (dále „skupina“) se sídlem Bucharova

2641/14, Praha 5.

Konsolidovanou účetní závěrku nejužší skupiny účetních jednotek, ke které společnost jako

konsolidovaná účetní jednotka patří, sestavuje Trigema Real Estate a.s. se sídlem Bucharova 2641/14,

Praha 5. Tyto konsolidované účetní závěrky je možné získat v sídle konsolidujících společností.

Společnost nemá vlastní zaměstnance. Vedení společnosti vykonává člen správní rady. Společnost

využívá pro zajišťování předmětu činnosti a chodu společnosti služeb spřízněných stran , za které platí

správní režii.

Trigema Real Estate Finance a.s. | Business Centre Jupiter, Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 20/44

Změny v obchodním rejstříku v roce 2025

V roce 2025 nedošlo k žádným změnám v obchodním rejstříku.

2. Základní východiska a účetní pravidla pro sestavení individuální účetní

závěrky

Prohlášení o shodě

Účetní závěrka je sestavena v souladu s mezinárodními standardy účetního výkaznictví (Účetními

standardy IAS a Účetními standardy IFRS), které vydává Rada pro mezinárodní účetní standardy (IASB)

a ve znění přijatém Evropskou unií.

Tato účetní závěrka je nekonsolidovaná.

2.1. Základní východiska

Účetní závěrka je sestavena za použití oceňovací báze historických cen. Historická cena obecně vychází

z reálné hodnoty protihodnoty poskytnuté výměnou za zboží a služby.

Účetní závěrka je vykázána v českých korunách (Kč), které jsou současně funkční měnou společnosti.

Všechny finanční informace jsou vykázány v tis. Kč, pokud není uvedeno jinak.

Společnost zvolila prezentaci výsledku hospodaření a úplného výsledku v jednom výkazu, s využitím

druhového členění nákladů.

Výkaz peněžních toků je sestaven nepřímou metodou vykazování peněžních toků z provozní činnosti.

2.2. Předpoklad nepřetržitého trvání účetní jednotky

Vedení nadále očekává, že společnost má odpovídající zdroje, aby mohla pokračovat ve své činnosti po

dalších nejméně 12 měsíců, a že použití předpokladu nepřetržitého trvání účetní jednotky zůstává při

přípravě účetní závěrky vhodné.

2.3. Úpravy IFRS a nové interpretace

2.3.1. Přijetí nových nebo revidovaných standardů a interpretací IFRS (zahrnuty jsou standardy

a interpretace relevantní pro společnost)

Při sestavení účetní závěrky pro rok končící 31. prosince 2025 bere společnost v úvahu novelu standardu

IAS 21 Nedostatečná směnitelnost.

Dopad této novely na společnost byl nevýznamný.

2.3.2. Nové standardy, které nejsou v platnosti k 31. prosinci 2025 (zahrnuty jsou standardy

relevantní pro Společnost)

K datu sestavení této účetní závěrky byly vydány následující standardy, jejichž přijetí k tomuto datu

nebylo povinné. Společnost přijme tyto standardy k datu jejich účinnosti.

Standard a změny

Účinnost

IFRS 1, IFRS 7,

IFRS 9, IFRS 10 a

IAS 7

Roční zdokonalení účetních standardů IFRS

1. ledna 2026

IFRS 9 a IFRS 7

Úpravy klasifikace a oceňování finančních nástrojů

1. ledna 2026

IFRS 18

Prezentace a zveřejňování v účetní závěrce

1. ledna 2027

Trigema Real Estate Finance a.s. | Business Centre Jupiter, Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 21/44

Společnost nyní stále posuzuje dopady z přijetí těchto standardů a změn.

2.4. Významné relevantní účetní postupy a politiky

2.4.1. Výnosy

Výnosy společnosti představují především úrokové výnosy, jelikož hlavní činností společnosti je

poskytování půjček spřízněným společnostem.

2.4.2. Náklady

Náklady na služby, a především úrokové náklady z emitovaných dluhopisů jsou účtovány do období, s

nímž věcně a časově souvisejí.

2.4.3. Finanční výnosy a finanční náklady

a) Finanční výnosy

Finanční výnosy zahrnují zejména úrokové výnosy z bankovních účtů a úroky z poskytnutých úvěrů.

Výnosové úroky z finančních aktiv se vykazují, pokud je pravděpodobné, že ekonomické užitky poplynou

do společnosti a částka výnosu může být spolehlivě oceněna. Časové rozlišení výnosových úroků se

uskutečňuje s ohledem na neuhrazenou jistinu, přičemž se použije příslušná efektivní úroková míra, tj.

úroková míra, která přesně diskontuje odhadované budoucí peněžní příjmy po očekávanou dobu trvání

finančního aktiva na jeho čistou účetní hodnotu a jsou vykázány v položce Výnosové úroky ve výkazu o

úplném výsledku hospodaření. Ostatní výnosové úroky jsou z pohledu společnosti nevýznamné.

b) Finanční náklady

Finanční náklady zahrnují úrokové náklady na úvěry a půjčky a bankovní poplatky.

2.4.4. Cizí měny

Funkční měnou společnosti je česká koruna.

Transakce v cizích měnách jsou přepočteny na příslušnou funkční měnu společnosti kurzem platným

k datu transakce. Ke každému konci účetního období se peněžní položky v cizí měně přepočítávají za

použití měnového kurzu k tomuto datu. Nepeněžní položky, které jsou oceněny v reálné hodnotě

vyjádřené v cizí měně, se přepočítávají za použití měnového kurzu platného k datu určení reálné hodnoty.

Nepeněžní položky, které jsou oceněny v historických cenách vyjádřených v cizí měně, se

nepřepočítávají.

Kursové rozdíly vznikající při přepočtu jsou zaúčtovány do zisku nebo ztráty.

2.4.5. Daň z příjmů

Splatná a odložená daň se zahrnuje do hospodářského výsledku.

Náklad na daň z příjmů se počítá za pomoci platné daňové sazby z účetního zisku zvýšeného nebo

sníženého o trvale nebo dočasně daňově neuznatelné náklady a nezdaňované výnosy (např. tvorba

a zúčtování ostatních rezerv a opravných položek, náklady na reprezentaci, rozdíl mezi účetními

a daňovými odpisy atd.). Dále se zohledňují položky snižující základ daně (dary), odčitatelné položky

(daňová ztráta, náklady na realizaci projektů výzkumu a vývoje) a slevy na dani z příjmů.

Odložená daň se vykáže na základě přechodných rozdílů mezi účetní hodnotou aktiv a závazků v účetní

závěrce a jejich daňovou základnou použitou pro výpočet zdanitelného zisku. Odložené daňové závazky

se uznávají obecně u všech zdanitelných přechodných rozd ílů. Odložené daňové pohledávky se obecně

Trigema Real Estate Finance a.s. | Business Centre Jupiter, Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 22/44

uznávají u všech odčitatelných přechodných rozdílů v rozsahu, v jakém je pravděpodobné, že zdanitelný

zisk, proti kterému se budou moci využít odčitatelné přechodné rozdíly, bude dosažen. Tyto odložené

daňové pohledávky a závazky se nevykazují, pokud přechodný rozdíl vzniká z prvotního vykázání (kromě

podnikových kombinací) aktiv či závazků v rámci transakce, která neovlivňuje zdanitelný ani účetní zisk.

O odložených daňových závazcích se dále neúčtuje, pokud přechodné rozdíly vzniknou při prvotním

vykázání goodwillu.

Účetní hodnota odložených daňových pohledávek se posuzuje vždy ke konci účetního období a snižuje

se, pokud již není pravděpodobné, že budoucí zdanitelný zisk bude schopen odloženou daňovou

pohledávku pokrýt v celkové nebo částečné výši.

Odložené daňové závazky a pohledávky se oceňují pomocí daňové sazby, která bude platit v období, ve

kterém pohledávka bude realizována nebo závazek splatný, na základě daňových sazeb (a daňových

zákonů) uzákoněných, resp. vyhlášených do konce účetního obdo bí.

Oceňování odložených daňových závazků a pohledávek zohledňuje daňové důsledky, které vyplynou ze

způsobu, jakým účetní jednotka ke konci účetního období očekává úhradu nebo vyrovnání účetní hodnoty

svých aktiv a závazků.

2.4.6. Finanční nástroje

Finanční aktiva a finanční závazky jsou vykazovány, jakmile se účetní jednotka stane stranou smluvních

ustanovení finančních nástrojů.

a) Finanční aktiva

Finanční aktiva jsou dle IFRS 9 klasifikována jako nástroje následně oceněné naběhlou hodnotou,

reálnou hodnotou do ostatního úplného výsledku (FVOCI) nebo reálnou hodnotou do zisku nebo ztráty

(FVTPL).

V souladu s IFRS 9 jsou finanční aktiva obecně klasifikována dle obchodního modelu společnosti pro

řízení finančních aktiv a zároveň dle charakteristiky smluvních peněžních toků daného finančního aktiva.

Finanční aktiva jsou oceněna naběhlou hodnotou, pokud jsou splněny obě následující podmínky:

• finanční aktivum je drženo v rámci obchodního modelu, jehož cílem je držet finanční aktiva za

účelem získání smluvních peněžních toků, a

• smluvní podmínky finančního aktiva stanoví konkrétní data peněžních toků tvořených výlučně

splátkami jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny.

Finanční aktiva jsou oceňována reálnou hodnotou do ostatního úplného výsledku, pokud jsou splněny

obě následující podmínky:

• finanční aktivum je drženo v rámci obchodního modelu, jehož cíle je dosaženo jak inkasem

smluvních peněžních toků, tak prodejem finančních aktiv, a

• smluvní podmínky finančního aktiva stanoví konkrétní data peněžních toků tvořených výlučně

splátkami jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny.

Při prvotním zaúčtování jednotlivých investic do kapitálových nástrojů, které nejsou určeny

k obchodování a které by jinak byly oceněny reálnou hodnotou do zisku a ztráty, si společnost může

neodvolatelně zvolit, že bude vykazovat následné změny v reálné hodnotě do ostatního úplného

výsledku. Tato volba se provádí pro každou jednotlivou investici zvlášť.

Všechna ostatní finanční aktiva, která nejsou oceněna naběhlou hodnotou nebo reálnou hodnotou do

ostatního úplného výsledku, jsou oceněna reálnou hodnotou do zisku a ztráty.

Snížení hodnoty finančních aktiv

Trigema Real Estate Finance a.s. | Business Centre Jupiter, Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 23/44

Společnost vykazuje opravné položky na očekávané úvěrové ztráty u poskytnutých půjček, které jsou

oceněné v naběhlé hodnotě.

Dle modelu očekávaných úvěrových ztrát společnost vždy účtuje o očekávaných úvěrových ztrátách

a o změnách těchto očekávaných úvěrových ztrát. Hodnota očekávaných úvěrových ztrát je

aktualizována ke každému datu účetní závěrky.

Očekávaná úvěrová ztráta pro půjčky poskytnuté spřízněným stranám představuje pravděpodobnostně

vážený odhad úvěrových ztrát. Úvěrové ztráty se oceňují jako současná hodnota všech hotovostních

schodků (rozdíl mezi peněžními toky splatnými účetní jednotce v souladu se smlouvou a peněžními toky,

které účetní jednotka očekává, že obdrží). Očekávané úvěrové ztráty jsou diskontovány efektivní

úrokovou sazbou finančního aktiva.

Při posuzování, zda se úvěrové riziko související s finančním nástrojem významně zvýšilo od prvotního

zaúčtování, společnost porovnává riziko selhání u finančního nástroje k datu vykázání s rizikem selhání

ke dni prvotního zaúčtování. Při tomto hodnocení společnost zvažuje jak kvantitativní, tak i kvalitativní

informace, které jsou přiměřené a doložitelné, včetně historických zkušeností a informací o budoucnosti,

které jsou dostupné bez vynaložení nepřiměřených nákladů nebo úsilí.

Mezi kritéria významného zvýšení úvěrového rizika definované společností a zároveň automatického

přesunu do stupně znehodnocení 2 patří:

• pohledávka za dlužníkem je více než 30 dnů po splatnosti,

• finanční potíže dlužníka s úhradou faktur a závazků vůči ostatním věřitelům,

• úpadek na straně generálního dodavatele stavby.

Dané kritéria jsou považována za indikátory, jejich naplnění (každé samostatně) vede automaticky

k významnému zvýšení úvěrového rizika protistrany a zařazení do stupně znehodnocení 2. Dále

společnost definuje kritéria, kterých naplnění nemusí nutně vést k přesunu do stupně znehodnocení 2,

ale které jsou vyhodnocovány ve vzájemné kombinaci se všemi ostatními kritérii. Konkrétně se jedná o:

• posun v rámci povolovacího řízení oproti předpokladu pro dané období,

• zhoršení výsledku hospodaření oproti výhledu pro dané období,

• zhoršení prodeje jednotek oproti plánu pro dané období.

Pokud nedojde k významnému zvýšení úvěrového rizika (úroveň 1), opravné položky se vyčíslují ve výši

dvanáctiměsíční očekávané úvěrové ztráty, pokud došlo k významnému zvýšení úvěrového rizika (úroveň

2) nebo pokud je finanční aktivum úvěrově znehodnoceno (úroveň 3), ve výši celoživotní očekávané

úvěrové ztráty.

Finanční aktivum je úvěrově znehodnoceno (stupeň 3), pokud nastala jedna či více událostí, které mají

nepříznivý dopad na odhadované budoucí peněžní toky spojené s daným finančním aktivem. Mezi důkazy

o tom, že aktivum je úvěrově znehodnocené, patří pozorovatelné informace o těchto událostech:

• pohledávka za dlužníkem je více než 90 dnů po splatnosti,

• významné finanční problémy Společnosti nebo dlužníka,

• porušení smlouvy, např. neplnění závazku nebo nedodržení splatnosti,

• věřitel (věřitelé) udělil dlužníkovi z ekonomických či smluvních důvodů souvisejících

s finančními obtížemi dlužníka úlevu (úlevy), které by jinak neudělil,

• významné zpoždění v získání povolovacích řízení oproti předpokladu,

• významné zhoršení plánu prodeje bytových jednotek dlužníka.

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty zahrnují peněžní hotovost a vklady na požádání. Bankovní

účty a vklady, které jsou splatné na požádání a tvoří nedílnou součást řízení peněžních prostředků

Trigema Real Estate Finance a.s. | Business Centre Jupiter, Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 24/44

společnosti, jsou pro účely přehledu o peněžních tocích vykázány jako složka peněžních prostředků

a peněžních ekvivalentů.

b) Finanční závazky a kapitálové nástroje vydané účetní jednotkou

Klasifikace jako dluh nebo vlastní kapitál

Dluhové a kapitálové nástroje vydané společností se klasifikují jako finanční závazky nebo jako vlastní

kapitál podle obsahu smluvní dohody a definic finančního závazku a kapitálového nástroje.

Kapitálové nástroje

Kapitálový nástroj je jakákoliv smlouva dokládající zbytkový podíl na aktivech účetní jednotky po odečtení

všech jejích závazků. Kapitálové nástroje vydané účetní jednotkou se vykazují v hodnotě přijatých plateb

snížené o přímé náklady na emisi.

Odkup vlastních kapitálových nástrojů společnosti je vykázán a odečten přímo ve vlastním kapitálu. Při

koupi, prodeji, vydání nebo zrušení vlastních kapitálových nástrojů společnosti se do hospodářského

výsledku nevykazuje žádný zisk nebo ztráta.

Ostatní finanční závazky

Ostatní finanční závazky (včetně půjček, ostatních závazků a závazků z obchodního styku) se následně

oceňují v naběhlé hodnotě s použitím metody efektivní úrokové míry.

Metoda efektivní úrokové míry se používá k výpočtu naběhlé hodnoty finančního závazku a alokace

úrokového nákladu za dané období. Efektivní úroková míra je úroková míra, která přesně diskontuje

odhadované budoucí peněžní platby (včetně všech poplatků a zap lacených nebo přijatých, které tvoří

nedílnou součást efektivní úrokové míry, transakčních nákladů a ostatních prémií nebo diskontů) po

očekávanou dobu trvání finančního závazku nebo případně po kratší období na jejich čistou zůstatkovou

hodnotu k okamžiku prvotního vykázání.

Změna úrokové sazby

Změna úrokové sazby nepředstavuje modifikaci finančního aktiva. Protistrana může úvěr splatit bez

výrazné sankce a za současných podmínek na kapitálovém trhu by byla schopna získat financování

externím trhu. Na základě těchto skutečností společnost účtuje o úpravě úrokové sazby, která odráží

aktuální tržní podmínky (vč. úvěrového rizika protistrany), jako o změně plovoucí složky úrokové sazby.

Efektivní úroková sazba úvěru je revidována tak, aby odrážela nové podmínky, a není zaúčtován žádný

modifikační zisk/ztráta. Zvýšení úrokové sazby odráží aktuální podmínky na trhu a nepředstavuje úlevu

z důvodu zvýšeného úvěrového rizika.

Informace o předpokladech a nejistotách, s nimiž je spojeno riziko nutnosti provést významnou úpravu

v následujícím účetním obdobím, jsou uvedeny v následujících bodech:

• bod 3.1. a 3.2. – Dlouhodobé a krátkodobé poskytnuté půjčky

2.4.7. Spřízněné strany

Spřízněná strana je osoba nebo účetní jednotka, která je spřízněná s účetní jednotkou sestavující účetní

závěrku.

a) Osoba nebo blízký člen rodiny této osoby jsou spřízněni s vykazující účetní jednotkou, pokud

tato osoba:

• ovládá nebo spolu-ovládá vykazující účetní jednotku,

• má podstatný vliv na vykazující účetní jednotku, nebo

• je členem klíčového vedení vykazující účetní jednotky nebo jejího mateřského podniku.

Trigema Real Estate Finance a.s. | Business Centre Jupiter, Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 25/44

b) Účetní jednotka je spřízněná s vykazující účetní jednotkou, pokud platí některá z těchto

podmínek:

a. Účetní jednotka a vykazující účetní jednotka jsou členy téže skupiny.

b. Jedna účetní jednotka je přidruženým nebo společným podnikem jiné účetní jednotky

(nebo přidruženým či společným podnikem člena skupiny, jejíž členem je i druhá účetní

jednotka).

c. Obě účetní jednotky jsou společnými podniky téže třetí strany.

d. Jedna účetní jednotka je společným podnikem třetí účetní jednotky a druhá účetní

jednotka je přidruženým podnikem třetí účetní jednotky.

e. Účetní jednotka je plánem požitků po skončení pracovního poměru ve prospěch

zaměstnanců vykazující účetní jednotky, nebo účetní jednotky, která je spřízněna

s vykazující účetní jednotkou. Je-li samotná vykazující účetní jednotka takovýmto

plánem, finančně přispívající zaměstnavatelé jsou rovněž spřízněnými s vykazující

účetní jednotkou.

f. Účetní jednotka je ovládána nebo spolu-ovládána osobou identifikovanou v bodu (a).

g. Identifikovaná osoba, která ovládá nebo spolu-ovládá vykazující účetní jednotku má

podstatný vliv na účetní jednotku nebo je členem klíčového vedení účetní jednotky

(mateřského podniku).

2.5. Použití odhadů a úsudků

Při přípravě účetní závěrky v souladu s IFRS provádí vedení společnosti odhady a činí úsudky

a předpoklady, které mají vliv na aplikaci účetních postupů a na vykazovanou výši aktiv a závazků,

výnosů a nákladů. Skutečné výsledky se od těchto odhadů mohou li šit.

Odhady a předpoklady jsou průběžně revidovány. Revize účetních odhadů jsou zohledněny v období, ve

kterém je daný odhad revidován, a ve všech dotčených budoucích obdobích.

Zásadním aktivem společnosti jsou zápůjčky poskytované společnostem ve skupině, proto za

nejvýznamnější z používaných účetních odhadů a úsudků společnosti považujeme kritéria pro hodnocení

kreditního rizika – potenciální nedobytnosti splatných pohledávek. Společnost pro hodnocení užívá

kritéria splatnosti (pohledávka více než 30 dnů po splatnosti), platební schopnosti dlužníka vůči třetím

stranám, úpadek na straně generálního dodavatele stavby, kterou dlužník realizuje, posun

v povolovacích řízeních za uplynulý rok, porovnání výsledku hospodaření dlužníka proti jeho finančnímu

plánu a vývoj prodeje jednotek v realizovaném projektu. Všechna tato kritéria mají přímý dopad do

budoucí schopnost dlužníka uhradit závazek vůči společnosti.

2.6. Stanovení reálné hodnoty

Řada účetních postupů a zveřejňovaných informací vyžaduje, aby byla stanovena reálná hodnota

finančních a nefinančních aktiv a závazků. Společnost stanovuje reálnou hodnotu pouze pro účely

zveřejnění v příloze.

Při stanovení reálné hodnoty aktiva nebo závazku využívá společnost v co nejširším rozsahu údaje

zjistitelné na trhu.

Reálné hodnoty jsou v souladu požadavků IFRS 13 na základě použití odlišných vstupních údajů

rozděleny do kategorií o různých úrovních:

a) Úroveň 1: ceny kótované (neupravené) na aktivních trzích pro identická aktiva nebo závazky;

b) Úroveň 2: jiné než kótované ceny vstupů obsažené v úrovni 1, které je možné zjistit u aktiva

nebo závazku, a to buď přímo (např. ceny), nebo nepřímo (např. odvozením od cen);

Trigema Real Estate Finance a.s. | Business Centre Jupiter, Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 26/44

c) Úroveň 3: metoda ocenění, pro kterou významné vstupy pro určení reálné hodnoty jsou nejméně

pozorovatelné.

Další informace týkající se oceňování reálnou hodnotou a hierarchie reálné hodnoty jsou v bodě 5.5.

2.7. Změny účetních politik

Při přípravě účetní závěrky byly aplikovány účetní politiky konzistentně s politikami aplikovanými pro

účetní závěrku k 31. prosinci 2024, a to s přihlédnutím k výše uvedené analýze dopadů standardů a novel

standardů povinně aplikovaných pro účetní období začínající 1. lednem 202 5.

2.7.1. Oprava chyb minulých let

V účetním období roku 2025 nedošlo k žádným opravám chyb minulých let.

3. Vysvětlující informace k výkazu o finanční pozici

3.1. Dlouhodobé poskytnuté půjčky

Stav k 31.12.2025

1-2 roky

2-5 let

Celkem

Půjčky spřízněným osobám

930 037

Znehodnocení

-1 510

Celkem

928 527

Stav k 31.12.2024

1-2 roky

2-5 let

Celkem

Půjčky spřízněným osobám

1 728 818

Znehodnocení

-1 510

Celkem

1 727 308

Hrubá účetní hodnota úvěru činila 1 004 031 tis. Kč (2 141 945 tis. Kč) a související opravná položka

dosáhla výše 1 510 tis. Kč (2024 – 1 510 tis. Kč). Pokles hrubé účetní hodnoty úvěru je způsoben

změnou strategie financování skupiny a předčasného splacení jedné z dluhopisových emisí.

Trigema Real Estate Finance a.s. | Business Centre Jupiter, Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 27/44

Další informace

2025

Společnost

Datum splatnosti

Stav k 31.12.2025

Trigema Real Estate a.s.

31.12.2029

930 037

Celkem

930 037

2024

Společnost

Datum splatnosti

Stav k 31.12.2024

Trigema Real Estate a.s.

31.12.2029

1 728 818

Celkem

1 728 818

Půjčky jsou poskytnuty jako nezajištěné.

Dlouhodobé poskytnuté půjčky jsou vykázány v amortizované pořizovací hodnotě. Všechny dlouhodobé

poskytnuté půjčky jsou k 31.12.2025 i 31.12.2024 zařazené do Stupně 1 ve smyslu IFRS 9. Pro přeřazení

půjček do Stupně 2 (zvýšené kreditní riziko v porovnání s úrovní rizika identifikovaným v okamžiku

poskytnutí půjčky – riziko nesplacení půjčky) nebo do Stupně 3 (půjčka po splatnosti nebo významné

riziko jejího nesplacení z důvodů významných finančních problémů dlužníka) ve smyslu IFRS 9 nebyly

v roce 2025 splněny podmínky.

Součástí položky dlouhodobých půjček jsou neuhrazené úroky, které jsou splatné spolu s jistinou.

Všechny dlouhodobé půjčky jsou poskytnuty spřízněným osobám a úročeny fixní úrokovou sazbou

stanovenou na základě průměrných finančních nákladů skupiny na pololetní bázi 9,10 % p.a. (2024 –

9,10 % p.a.).

Ke konci účetního období vedení mateřské společnosti posoudilo finanční situaci dlužníků, jakož i

ekonomické vyhlídky odvětví, v nichž dlužníci podnikají, a dospělo k závěru, že od prvotního vykázání

úvěrů nedošlo k významnému navýšení úvěrového rizika. Opravná položka vytvořená pro poskytnuté

úvěry je vyčíslena ve výši 12měsíčních očekávaných úvěrových ztrát.

V běžném období nedošlo ke změně postupů v oblasti odhadů či významných předpokladů při posuzování

opravné položky k těmto finančním aktivům.

Trigema Real Estate Finance a.s. | Business Centre Jupiter, Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 28/44

Odsouhlasení pohybů dlouhodobých a krátkodobých úvěrů a půjček s peněžními toky vyplývajícími

z provozní činnosti:

0-1 rok

1-5 let

Celkem

Stav k 1.1.2025

413 127

1 727 308

2 140 435

Peněžní toky

Příjmy z úvěrů poskytnutých spřízněným

stranám

-275 500

-877 100

-1 152 600

Přijaté úroky

-139 000

-414 500

-877 100

-1 291 600

Ostatní pohyby

Znehodnocení finančních aktiv

Výnosové úroky

75 368

78 319

153 687

75 368

78 319

153 687

Stav k 31.12.2025

73 995

928 527

1 002 522

0-1 rok

1-2 roky

2-6 let

Celkem

Stav k 1.1.2024

789 761

463 958

1 253 719

Peněžní toky

Splátka půjček poskytnutých spřízněným

stranám

-412 114

-341 901

-754 015

Půjčky poskytnuté spřízněným stranám

589 000

979 000

1 568 000

Přijaté úroky

-33 534

-28 099

-61 633

143 352

-370 000

979 000

752 352

Ostatní pohyby

Změna splatnosti

-947 589

593 823

353 766

Přeúčtování

389 003

-246 786

-142 217

Znehodnocení finančních aktiv

-1 510

Výnosové úroky

38 600

22 963

74 311

135 874

-519 986

370 000

284 350

134 364

Stav k 31.12.2024

413 127

1 727 308

2 140 435

U části krátkodobé půjčky vykázané k 1.1.2024 došlo k prodloužení splatnosti, a následně

k předčasnému částečnému splacení této půjčky.

Společnost odhaduje očekávané úvěrové ztráty individuálním přístupem podle standardu IFRS 9, který

je založen na současné hodnotě všech hotovostních schodků (rozdíl mezi smluvními peněžními toky a

peněžními toky, které věřitel očekává, že obdrží) a který je detailně popsán v bodě 2.4.7. a v bodě 5.1.

Trigema Real Estate Finance a.s. | Business Centre Jupiter, Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 29/44

Mimo splatnosti půjčky uvedené v úvěrové smlouvě Společnost v souladu s IAS 1 při přeúčtování úvěrů

z dlouhodobých na krátkodobé k rozvahovému dni zohlednila i očekávané peněžní toky z titulu

plánovaného snížení úvěru poskytnutého Trigema Real Estate a.s. v lednu 2025 ve výši 389 003 tis. Kč.

Tyto peněžní prostředky byly určeny na úhradu splatných závazků z titulu dluhopisů TRIGEMA REF

VAR/25 v lednu 2025. K přijetí peněžních prostředků a následné úhradě závazků z titulu dluhopisů došlo

27. ledna 2025.

Přeúčtování v Ostatních pohybech na úvěrech znamená přeúčtování úvěrů z dlouhodobých na

krátkodobé ve vztahu splatnosti půjčky podle úvěrové smlouvy a rozvahového dne (splatnost do 12

měsíců od rozvahového dne – krátkodobý úvěr, splatnost nad 12 měsíců od rozvahového dne –

dlouhodobý úvěr). V roce 2025 nedošlo k žádnému přeúčtování nebo změně splatnosti.

3.2. Krátkodobé poskytnuté půjčky

Zůstatek k 31.12.2025

Zůstatek k 31.12.2024

Půjčky spřízněným osobám

73 995

413 127

Celkem

73 995

413 127

Očekávané úvěrové ztráty jsou zohledněny v kapitole 3.1. dlouhodobé poskytnuté půjčky.

Součástí krátkodobých půjček jsou neuhrazené úroky, které jsou splatné do 12 měsíců ode dne účetní

závěrky. Společnost posuzuje poskytnuté půjčky včetně splatných úroků. Z důvodu nevýznamnosti jsou

očekávané úvěrové ztráty zobrazeny jako součást dlouhodobých poskytnutých půjček.

Všechny krátkodobé půjčky jsou poskytnuty spřízněným osobám a úročeny fixní úrokovou sazbou 9,10

% p.a.

2025

Společnost

Datum splatnosti

Stav k 31.12.2025

Trigema Real Estate a.s.

31.12.2029

73 995

Celkem

73 995

2024

Společnost

Datum splatnosti

Stav k 31.12.2024

Trigema Real Estate a.s.

10.01.2025

24 124

Trigema Real Estate a.s.

31.12.2026

246 786

Trigema Real Estate a.s.

31.12.2029

142 217

Celkem

413 127

Při přeúčtování úvěrů z dlouhodobých na krátkodobé k rozvahovému dni společnost zohlednila

i očekávané peněžní toky z titulu plánovaného snížení úvěru popsané v bodě 3.1.

Krátkodobé poskytnuté půjčky jsou vykázány v amortizované pořizovací hodnotě. Všechny krátkodobé

poskytnuté půjčky jsou k 31.12.2025 i 31.12.2024 zařazené do Stupně 1 ve smyslu IFRS 9, jelikož

nedošlo k významnému zvýšení rizika selhání od prvotního zaúčtování tohoto finančního instrumentu.

Trigema Real Estate Finance a.s. | Business Centre Jupiter, Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 30/44

3.3. Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

Zůstatek k 31.12.2025

Zůstatek k 31.12.2024

Peněžní prostředky v bance

1 139

1 453

Celkem

1 139

1 453

Společnost k 31. prosinci 2025 nemá žádné peněžní prostředky v hotovosti (k 31.12.2024 žádné peněžní

prostředky v hotovosti neměla).

3.4. Vlastní kapitál

Přehled o změnách vlastního kapitálu je uveden v úvodní části účetní závěrky.

O rozdělení výsledku hospodaření běžného účetního období nebyl k datu sestavení účetní závěrky

rozhodnuto.

Základní kapitál

Schválený a plně splacený základní kapitál byl k 31. prosinci 2025 tvořen 5 kmenovými akciemi

o jmenovité hodnotě 1 000 tis. Kč. Kmenové akcie představují 100 % podíl na základní kapitálu

společnosti Trigema Real Estate Finance a.s. S kmenovými akciemi nejsou spojena žádná zvláštní práva

a povinnosti. Práva a povinnosti spojené s kmenovými akciemi na jméno jsou definovány v zákoně

o obchodních korporacích (zákon č. 90/2012 Sb., v platném znění). Akcionáři společnosti nejsou omezeni

ve svých právech spojených s akciemi ani na výplatě dividendy. Akcionáři mají právo obdržet dividendy

a na valné hromadě společnosti mají k dispozici 1 hlas na akcii o jmenovité hodnotě 1 000 tis. Kč.

31.12.2025

31.12.2024

Počet kmenových akcií na počátku účetního období

Nově emitované a splacené kmenové akcie během účetního období

Počet kmenových akcií na konci období

Nominální hodnota kmenové akcie (v Kč)

1 000 000

Základní kapitál (v tis. Kč)

5 000

Zisk/ztráta na akcii

Základní zisk/ztráta na akcii v Kč na 1 000 000 Kč nominální hodnoty je -2 618 113 Kč (456 293 Kč

k 31.12.2024). Výpočet základního zisku/ztráty na akcii k 31. prosinci 2025 vycházel ze zisku/ztráty

náležejícího akcionáři ve výši -13 090 565 Kč (2 281 465 Kč k 31.12.2024). Společnost nevydala žádné

konvertibilní dluhopisy ani jiné finanční nástroje s potenciálním ředícím účinkem na akcie, zředěný zisk

na akcii je stejný jako základní zisk na akcii. Ztráta je způsobena díky předčasnému splacení části

dluhopisů.

Trigema Real Estate Finance a.s. | Business Centre Jupiter, Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 31/44

3.5. Emitované dluhopisy

k 31.12.2025

k 31.12.2024

počet

dluhopisů

hodnota

počet

dluhopisů

hodnota

Emitované dluhopisy – TRIGEMA REF7,35/29

100 000

983 018

100 000

979 344

Emitované dluhopisy – TRIGEMA REF8,75/28

70 000

682 582

Celkem

100 000

983 018

170 000

1 661 926

Dlouhodobé závazky celkem

100 000

983 018

170 000

1 661 926

Emitované dluhopisy – TRIGEMA REF VAR/25

40 000

399 810

Celkem

40 000

399 810

Časově rozlišené úroky – TRIGEMA REF7,35/29

14 904

Časově rozlišené úroky – TRIGEMA REF8,75/28

32 326

Časově rozlišené úroky – TRIGEMA REF VAR/25

11 780

Časově rozlišené úroky – celkem

14 904

59 010

Krátkodobé závazky celkem

14 904

458 820

Celkem

997 922

2 120 746

Dluhopis TRIGEMA REF7,35/29

Dluhopisy TRIGEMA REF7,35/29 (ISIN CZ0003565251) byly emitovány 17. října 2024 v celkové

nominální hodnotě 1 000 000 tis. Kč (nominální hodnota dluhopisu je 10 tis. Kč). Jedná se o dluhopisy

s pevným úrokovým výnosem 7,35 % p.a., splatným pololetně zpětně k 17. dubnu a 17. říjnu. Dluhopisy

jsou splatné 17. října 2029. Transakční náklady na emisi byly 21 230 tis. Kč.

Dluhopis TRIGEMA REF8,75/28

Dluhopisy TRIGEMA REF8,75/28 (ISIN CZ0003550709) byly emitovány 20. června 2023 v celkové

nominální hodnotě 700 000 tis. Kč (nominální hodnota dluhopisu je 10 tis. Kč). Jednalo se o dluhopisy

s pevným úrokovým výnosem 8,75 % p.a., splatným jednou ročně zpětně k 20.červnu. Dluhopisy byly

předčasně splaceny dne 10. prosince 2025. Transakční náklady na emisi byly 23 271 tis. Kč.

Dluhopis Trigema REF VAR/25

Dluhopisy Trigema REF VAR/25 (ISIN CZ0003537367) byly emitovány 27. ledna 2022 v celkové

nominální hodnotě 400 000 tis. Kč (nominální hodnota dluhopisu je 10 tis. Kč). Jednalo se o dluhopisy

s pohyblivým úrokovým výnosem (6M PRIBOR + 2,3 % p.a.), splatným pololetně zpětně k 27. červenci

a 27. lednu. Dluhopisy byly plně uhrazeny dne 27. ledna 2025. Transakční náklady na emisi byly 9 939

tis. Kč.

Dluhopisy jsou zajištěné ručením poskytnutým společností Trigema Real Estate a.s. ve formě finanční

záruky až do výše 2 000 000 tis. Kč.

Vydané dluhopisy jsou předmětem kovenantů. Dle prospektu dluhopisů jsou ukazatele kovenantů

počítány pravidelně k 30. červnu a 31. prosinci každého období na úrovni konsolidované účetní závěrky

Trigema Real Estate Finance a.s. | Business Centre Jupiter, Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 32/44

ručitele společnosti Trigema Real Estate a.s. Dle neauditované konsolidované účetní závěrky Trigema

Real Estate a.s. byly tyto finanční kovenanty splněny k 30. červnu 2025 a dle auditované i k 31. prosinci

2024. Auditovaná konsolidovaná závěrky Trigema Real Estate a.s. k 31. prosinci 2025 nebyla k datu

vydání této závěrky vydána. Na základě neauditovaných konsolidovaných čísel konsolidované závěrky

Trigema Real Estate a.s. jsou finanční kovenanty splněny k 31. prosinci 2025.

V případě neplnění kovenantů a nezjednání nápravy tak, aby Společnost definované kovenanty plnila

v časovém rámci definovaném v dluhopisovém prospektu (equity cure), mají držitelé dluhopisů nárok

požadovat jejich předčasné splacení.

Pro šestou emisi (TRIGEMA REF7,35/29) vyplývá dle prospektu následující - Počínaje 4. výročím od

Data emise (pouze k tomuto dni) má Společnost právo předčasně zcela splatit všechny dosud nesplacené

dluhopisy, přičemž toto právo může uplatnit pouze, pokud to oznámí Vlastníkům dluhopisů nejpozději 40

dní před příslušným Dnem předčasné splatnosti. Počínaje 17. dubna 2029 (včetně) má Společnost právo

předčasně splatit všechny dosud nesplacené dluhopisy, a to k jakémukoli dni. Společnost je povinna

splatit celou nesplacenou jmenovitou hodnotu Dluhopisů a příslušný úrokový výnos připadající na výši

předčasně splácené jmenovité hodnoty Dluhopisů ke Dni předčasné splatnosti a mimořádný úrokový

výnos. Společnost v současné době neuvažuje o předčasném splacení dluhopisů.

Odsouhlasení pohybů úvěrů a půjček s peněžními toky vyplývajícími z finanční činnosti

Emitované dluhopisy

Celkem

Stav k 1.1.2025

2 120 746

Peněžní toky z financování

Splátky dluhopisů

-1 100 000

Zaplacené úroky

-177 392

Ostatní výdaje z titulu dluhopisů

-10 500

-1 287 892

Ostatní pohyby

Nákladové úroky

154 568

Ostatní finanční náklady

10 500

165 068

Stav k 31.12.2025

997 922

Emitované dluhopisy

Celkem

Stav k 1.1.2024

1 234 362

Peněžní toky z financování

Příjmy z emise dluhopisů

1 182 705

Splátky dluhopisů

-300 000

Zaplacené úroky

-126 090

756 615

Ostatní pohyby

Trigema Real Estate Finance a.s. | Business Centre Jupiter, Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 33/44

Nákladové úroky

129 769

Stav k 31.12.2024

2 120 746

Příjmy z emise dluhopisů v roce 2024 jsou sníženy o zaplacené transakční náklady, které činily 27 153

tis. Kč).

Podrobné informace o emitovaných dluhopisech a úrokových sazbách k 31. prosinci 2025:

v tis. Kč

ISIN

Nominální

hodnota

Úroková

sazba (%)

Efektivní úr.

sazba (%)

Dluhopis TRIGEMA REF7,35/29

CZ0003565251

1 000 000

7,35 %

7,80 %

Celkem

1 000 000

Podrobné informace o emitovaných dluhopisech a úrokových sazbách k 31. prosinci 2024:

v tis. Kč

ISIN

Nominální

hodnota

Úroková

sazba (%)

Efektivní úr.

sazba (%)

Dluhopis Trigema REF VAR/25

CZ0003537367

400 000

6,71 %

7,16 %

Dluhopis TRIGEMA REF8,75/28

CZ0003550709

700 000

8,75 %

9,36 %

Dluhopis TRIGEMA REF7,35/29

CZ0003565251

1 000 000

7,35 %

7,80 %

Celkem

2 100 000

Informace o reálné hodnotě

Následující tabulka uvádí reálnou hodnotu úročených dluhopisů vykazovaných v amortizovaných

pořizovacích nákladech (v tis. Kč):

k 31.12.2025

k 31.12.2024

ISIN

účetní

hodnota

reálná

hodnota

účetní

hodnota

reálná

hodnota

Emitované dluhopisy v amortizovaných

pořizovacích nákladech REF VAR/25

CZ0003537367

411 590

411 497

Emitované dluhopisy v amortizovaných

pořizovacích nákladech REF8,75/28

CZ0003550709

714 908

756 765

Emitované dluhopisy v amortizovaných

pořizovacích nákladech REF7,35/29

CZ0003565251

997 922

1 035 805

994 248

1 012 415

Reálná hodnota stanovená pro účely zveřejnění byla vypočtena na základě současné hodnoty budoucích

peněžních toků z jistin a úroků, diskontovaných tržní úrokovou sazbou k rozvahovému dni, která

k 31.12.2025 činila 6,73 % p.a. (k 31.12.2024 činila 7,44 % p.a.).

Dluhopisy TRIGEMA REF VAR/25 byly přijaty k obchodování na Burze cenných papírů Praha, a.s.

s datem emise 27. ledna 2022.

Trigema Real Estate Finance a.s. | Business Centre Jupiter, Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 34/44

Dluhopisy TRIGEMA REF8,75/28 byly přijaty k obchodování na Burze cenných papírů Praha, a.s. s datem

emise 20. června 2023.

Dluhopisy TRIGEMA REF7,35/29 byly přijaty k obchodování na Burze cenných papírů Praha, a.s. s datem

emise 17. října 2024.

Trigema Real Estate Finance a.s. | Business Centre Jupiter, Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 35/44

3.6. Krátkodobé závazky

Zůstatek k 31.12.2025

Zůstatek k 31.12.2024

Emitované dluhopisy

14 904

458 820

Závazky z obchodních vztahů – třetí

strany

480

Ostatní závazky

1 450

Celkem

14 918

460 750

Krátkodobé závazky z emitovaných dluhopisů jsou popsány v odstavci 3.5. Ostatní závazky tvoří

k 31. prosinci 2024 závazek z titulu srážkové daně z vyplacených kupónů ve výši 1 428 tis. Kč a závazky

z titulu zasedání výboru pro audit 22 tis. Kč.

4. Vysvětlující informace k výkazu úplného výsledku

4.1. Ostatní náklady

2025

2024

Ostatní náklady

1 653

2 288

Celkem

1 653

2 288

Ostatní náklady představují jednorázové roční náklady související s administrací dluhopisů a náklady

spojené se správou společnosti.

4.2. Výnosové úroky

2025

2024

Úroky z poskytnutých půjček

153 687

135 874

Úroky z termínovaných vkladů

482

Celkem

153 703

136 356

Výnosové úroky plynou z půjček poskytnutých spřízněným stranám a z termínovaných vkladů.

Trigema Real Estate Finance a.s. | Business Centre Jupiter, Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 36/44

4.3. Nákladové úroky a ostatní finanční náklady

2025

2024

Úroky z emitovaných dluhopisů

154 568

129 769

Znehodnocení finančních aktiv

1 510

Bankovní poplatky

Kurzové rozdíly

Náklady z předčasného splacení dluhopisů

10 500

Celkem

165 097

131 294

Nákladové úroky představují úroky z emitovaných dluhopisů ve výši efektivní úrokové sazby. Ostatní

finanční náklady představují náklady z předčasného splacení dluhopisů, znehodnocení finančních aktiv,

bankovní poplatky a kurzové rozdíly.

4.4. Daň z příjmů

2025

2024

Splatná daň

Odhad za zdaňovací období

696

Upřesnění odhadu daně za minulé zdaňovací období

696

Odložená daň

Přechodný rozdíl z titulu hodnoty dluhopisů

-204

Daň ze zisku

492

V souladu s účetními postupy uvedenými v bodě 2.4.5 byla pro výpočet odložené daně použita daňová

sazba 21 % (v roce 2024 – 21 %).

Přechodný rozdíl z titulu hodnoty dluhopisů vzniká mezi účetní a daňovou hodnotou dluhopisu v důsledku

úprav IFRS 9.

Výši daňového nákladu za období lze sesouhlasit se ziskem/ztrátou před zdaněním takto:

v tis. Kč

2025

2024

Daňová sazba (nominální)

21 %

Zisk/ztráta z pokračující činnosti (před zdaněním)

-13 043

2 774

Zdanění vypočtené pomocí nominální sazby

2 739

-583

Daňové ztráty, u kterých není vykázaná odložená daň

-14 216

Ostatní

944

432

Korekce nákladů a výnosů celkem

-13 271

432

Daňový efekt z korekcí nákladů a výnosů

-2 787

Celkové náklady na daň z příjmů

-48

-492

Efektivní daňová sazba

0,36 %

-17 %

Trigema Real Estate Finance a.s. | Business Centre Jupiter, Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 37/44

Společnost se v souladu se zákonem č. 416/2023 Sb., o dorovnávacích daních pro velké nadnárodní

skupiny a velké vnitrostátní skupiny není poplatníkem dorovnávací daně. Společnost tak vyhodnotila, že

dopad dorovnávací daně na splatnou daň je za rok 2025 i 2024 nulový.

5. Řízení finančních rizik

Finanční rizika připadající v úvahu:

• Úvěrové riziko

• Riziko likvidity

• Úrokové riziko

• Měnové riziko

5.1. Úvěrové riziko

Úvěrové riziko je riziko finanční ztráty, která hrozí, jestliže protistrana v transakci s finančním nástrojem

nesplní své smluvní závazky. Toto riziko vzniká především v oblasti poskytnutých půjček. K 31. prosinci

2025 ani k 31. prosinci 2024 neměla společnost žádná finanční aktiva po splatnosti.

Pro stanovení odhadu očekávané úvěrové ztráty společnost odhaduje současnou hodnotu hotovostních

schodků pomocí pravděpodobnostně vážených scénářů, jež představují rozumné očekávané varianty

vývoje očekávaných peněžních toku z finančních nástrojů.

Půjčky jsou poskytnuté společnosti Trigema Real Estate a.s., která financuje níže uvedené portfolio

projektů, realizovaných jejími dceřinými společnostmi.

Ukazatel finanční zadluženosti skupiny Trigema Real Estate nepřesahuje na konsolidované úrovni 80 %.

Nedokončená výroba na úrovni konsolidované závěrky skupiny Trigema Real Estate a.s. v podobě účetní

hodnoty aktuálně realizovaných projektů k 31.12.2025 činila 1 373 074 tis. Kč (k 31.12.2024 činila

2 852 539 tis. Kč), zůstatková hodnota dlouhodobého majetku v podobě bytového domu Fragment

k 31.12.2025 činila 0 tis. Kč (k 31.12.2024 činila 1 439 972 tis. Kč).

U každé půjčky společnost k 30. červnu a k 31. prosinci daného roku uvažuje 3 scénáře, přičemž

minimálně jeden z nich uvažuje s nenulovou pravděpodobností, že úvěrová ztráta nastane. Mezi

předpoklady, které mohou způsobit nejpesimističtější scénář patří např. nenabytí právní moci stavebního

povolení, neúměrné navýšení stavebních nákladů o více než 10 % či velký propad poptávky následované

nutným snížením prodejní ceny o více než 10 %. Proces definice daných scénářů zahrnuje zohlednění

minulých, současných, ale také budoucích informací (tzv. FLI). U žádného ze scénářů společnost

neidentifikovala významné zvýšení úvěrového rizika, které by mělo za následek přeřazení úvěru ze

stupně znehodnocení 1 do stupně znehodnocení 2 dle standardu IFRS 9. Níže je přehled jednotlivých

projektů dceřiných společností Trigema Real Estate s.r.o., které jsou zprostředkovaně přes Trigema Real

Estate a.s., financovány poskytnutým úvěrem:

Projekt Lihovar Smíchov (Trigema Projekt Smíchov s.r.o.)

Popis a stav

- Jedná se o rezidenční projekt v Praze s výstavbou 578 bytových jednotek ve 3 etapách

- V dubnu 2024 byla 1. etapa zkolaudována a uvedena do provozu. Ke konci roku 2024 bylo

prodáno všech 246 bytových jednotek.

- 2. etapa projektu (119 bytových jednotek a komerční prostory) byla zahájena v červnu 2024

a nebude nabízena k prodeji, ale bude součástí budovaného fondu nájemního bydlení.

Trigema Real Estate Finance a.s. | Business Centre Jupiter, Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 38/44

- 3. etapa projektu nabídne 212 bytových jednotek (z toho 45 nájemních bytů) a komerční prostory.

V říjnu 2024 byly zahájeny zemní práce, dokončení projektu je plánováno v 3Q 2027.

Projekt TopTower (Trigema Projekt Beta a.s.)

Popis a stav

- Jedná se o rezidenční projekt o přibližně 250 bytových jednotkách v konceptu co-livingu,

společně s 1,5 tis. m2 komerčních prostor a téměř 4,5 tis. m

kancelářských ploch, který vyroste

v Praze na stanici metra Nové Butovice. Projekt nebude nabízen k prodeji, ale bude součástí

budovaného fondu nájemního bydlení.

Projekt Metro Invalidovna (Trigema Projekt Invalidovna s.r.o.)

Popis a stav

- Jedná se o rezidenční projekt v Praze s výstavbou 486 bytových a ubytovacích jednotek

(v kombinaci 198 bytů a 288 co-livingových jednotek), součástí projektu jsou i obchodní plochy

o velikosti 1,7 tis. m

. Ke dni sestavení účetní závěrky je vydána projektová dokumentace, která

bude podkladem pro žádost o povolení záměru. Projekt nebude nabízen k prodeji, ale bude

součástí budovaného fondu nájemního bydlení.

Projekt Dueta Kamýk (Trigema Projekt Kamýk s.r.o.)

Popis a stav

- Jedná se o rezidenční projekt v Praze s výstavbou 160 bytových jednotek ve dvou stavebně

oddělených budovách, součástí projektu jsou i obchodní plochy o velikosti 2,5 tis. m

. Projekt

získal stavební povolení v právní moci v únoru 2025, výstavba byla zahájena ihned poté, na

konci roku 2025 byly dokončeny monolitické konstrukce 4. NP. Dokončení projektu se očekává

v létě roku 2027. Ke dni sestavení účetní závěrky je v projektu prodáno 89 bytových jednotek.

Všechny protistrany jsou výhradně ze skupiny Trigema Real Estate , tj. plně pod kontrolou vedení skupiny.

Společnost posuzuje každou protistranu individuálně, přičemž u každé protistrany definuje několik

možných scénářů budoucího hospodářského vývoje protistrany, u každého scénáře pak počítá

s rozdílným diskontovaným cash-flow, které z něj vyplývá.

V současnosti plní společnost základní scénář, ve kterém má skupina Trigema Real Estate zajištěny

dostatečné pravidelné peněžní toky z prodeje developerských projektů, díky čemuž může podle potřeby

společnosti poskytnout hotovost ve formě splacení poskytnutých půjček. Díky těmto scénářům bylo

úvěrové riziko vyhodnoceno jako omezené.

Následující tabulky poskytují informace o úvěrové kvalitě finančních aktiv společnosti. Všechna finanční

aktiva jsou v první stupni tzn. 12měsíční očekávané úvěrové ztráty (aktiva s nízkým úvěrovým rizikem) .

Poskytnuté půjčky

31.12.2025

31.12.2024

Hrubá účetní hodnota

1 004 031

2 141 945

Opravná položka

-1 510

Čistá účetní hodnota

1 002 521

2 140 435

Trigema Real Estate Finance a.s. | Business Centre Jupiter, Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 39/44

Úroveň 1

Úroveň 2

Úroveň 3

Půjčky spřízněným

osobám

Půjčky

spřízněným

osobám

Půjčky

spřízněným

osobám

Stav k 1. lednu 2024

Nárůst opravné položky vyplývající z nových finančních

aktiv vykázaných v běžném období

1 510

Snížení opravné položky plynoucí z odúčtování

finančních aktiv v běžném období

Stav k 31. prosinci 2024

1 510

Nárůst opravné položky vyplývající z nových finančních

aktiv vykázaných v běžném období

Snížení opravné položky plynoucí z odúčtování

finančních aktiv v běžném období

Stav k 31. prosinci 2025

1 510

Úvěrové riziko podle typu protistrany

2025

2024

Aktiva

Podniky

(nefinanční

instituce)

Banky

Celkem

Podniky

(nefinanční

instituce)

Banky

Celkem

Peníze a peněžní

ekvivalenty

1 139

1 453

Pohledávky z obchodních

vztahů a jiná aktiva

1 740

1 296

Poskytnuté půjčky

1 002 522

2 140 435

Celkem

1 004 262

1 139

1 005 401

2 141 731

1 453

2 143 184

Trigema Real Estate Finance a.s. | Business Centre Jupiter, Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 40/44

Úvěrové riziko podle teritoria protistrany

2025

2024

Aktiva

Česká

republika

Celkem

Česká

republika

Celkem

Peníze a peněžní ekvivalenty

1 139

1 453

Pohledávky z obchodních

vztahů a jiná aktiva

1 740

1 296

Poskytnuté půjčky

1 002 522

2 140 435

Celkem

1 005 401

2 143 184

5.2. Riziko likvidity

Riziko likvidity je riziko, že se společnost dostane do potíží s plněním povinností spojených se svými

finančními závazky, které se vypořádají prostřednictvím peněz nebo jiných finančních aktiv.

Společnost dbá standardně na to, aby měla dostatek hotovosti a aktiv s krátkodobou splatností

k okamžitému použití na krytí očekávaných provozních nákladů, a to včetně splácení finančních závazků.

Splácení finanční závazků je kryto přijatými splátkami poskytnutých úvěrů mateřské společnosti .

Jediným zdrojem příjmů společnosti jsou splátky úvěrů do společností ze skupiny Trigema Real Estate.

Schopnost plnit dluhy z dluhopisů závisí na schopnosti dlužníků řádně a včas splatit svoje dluhy vůči

společnosti. Splatnosti poskytnutých úvěrů jsou nastavené tak, aby bylo na úhradu úroků z dluhopisů a

úhradu dluhopisů jako takových v době splatnosti. Dluhopisy jsou zajištěné ručením poskytnutým

mateřskou společností ve formě finanční záruky od Trigema Real Estate a.s.

Následující tabulka ukazuje splatnost finančních aktiv, které jsou úzce spjaty s rizikem likvidity:

2025

Závazky

Účetní hodnota

(brutto)

do 1 roku

1-2 roky

2-5 let

Poskytnuté půjčky

1 004 031

73 995

930 036

Celkem

1 004 031

73 995

930 036

2024

Závazky

Účetní hodnota

(brutto)

do 1 roku

1-2 roky

2-5 let

Poskytnuté půjčky

2 141 945

413 127

1 728 818

Celkem

2 141 945

413 127

1 728 818

Konečnou odpovědnost za řízení likvidního rizika nese představenstvo skupiny, které vytvořilo přiměřený

rámec k řízení likvidního rizika s cílem řídit krátkodobé, střednědobé a dlouhodobé financování skupiny

a požadavky řízení likvidity. Skupina řídí likvidní riziko zachováním odpovídající výše fondů , bankovních

zdrojů a průběžným sledováním předpokládaných a skutečných peněžních toků a přizpůsobováním doby

splatnosti finančních aktiv a závazků.

Níže uvedená tabulka uvádí rozbor závazků společnosti v členění podle splatnosti, konkrétně podle doby,

která zbývá od rozvahového dne do data smluvní splatnosti.

Trigema Real Estate Finance a.s. | Business Centre Jupiter, Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 41/44

Splatnost finančních závazků

2025

2024

Závazky

Účetní

hodnota

Smluvní

peněžní

toky (*)

do 1

roku

1-2 roky

2-5 let

Účetní

hodnota

Smluvní

peněžní toky

(*)

do 1

roku

1-2 roky

2-5 let

Emitované

dluhopisy

997 922

1 294 000

73 500

1 147 000

2 120 746

2 726 218

548 468

134 750

2 043 000

Závazky

z obchodníc

h vztahů a

jiné závazky

1 930

Celkem

997 936

1 294 014

73 514

73 500

1 147 000

2 122 676

2 728 148

550 398

134 750

2 043 000

* - smluvní peněžní toky bez zohlednění diskontování na čistou současnou hodnotu a včetně úroku

V tabulce likvidita finančních aktiv není popsán budoucí peněžní tok plynoucí z úroků. Nicméně model je

nastaven tak, aby nedocházelo k převýšení likvidity závazků nad likviditou aktiv. V případě nesplnění

této podmínky by vedení skupiny muselo prodiskutovat alternativní scénáře a přehodnotit některé

projekty k zajištění dostatečné likvidity společnosti. Skupina je však dostatečně silná na to, aby

uspokojila závazky společnosti.

5.3. Měnové riziko

Společnost nečelí riziku změny směnných kurzů, jelikož všechny transakce jsou realizovány ve funkční

měně společnosti (v Kč).

5.4. Úrokové riziko

Společnost byla v roce 2024 vystavena riziku změn úrokových sazeb. Společnost emitovala dluhopisy

s variabilním úrokovým výnosem, tyto dluhopisy byly splaceny v lednu 2025. K 31. prosinci 2025

společnost nevyužívá ani k 31. prosinci 2024 nevyužívala žádné formy zajištění (nemá uzavřeny žádné

úrokové swapy ani jiné deriváty).

Analýza citlivosti finančních instrumentů s variabilní úrokovou sazbou

K rozvahovému dni by změna úrokových sazeb o 100 bazických bodů zvýšila nebo snížila zisk o částky

uvedené v následující tabulce.

Tento dopad je způsoben rozdílnými úrokovými výnosy a náklady z aktiv a závazků citlivých na úrokové

sazby. Posouzení přípustné odchylky referenční úrokové sazby vychází z očekávání pohybu budoucích

úrokových sazeb na základě historických zkušeností.

2024

Půjčky/dluhopisy

s variabilním

úročením

Snížení úrok.

sazby o 100

bazických bodů

Zvýšení úrok.

sazby o 100

bazických bodů

Poskytnuté úvěry citlivé na změnu

úrokových sazeb

2 004 318

-3 818

3 818

Emitované dluhopisy citlivé na změnu

úrokových sazeb

400 000

4 161

-3 996

Citlivost na změnu úrokových sazeb

(čistá)

343

-178

Trigema Real Estate Finance a.s. | Business Centre Jupiter, Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 42/44

5.5. Reálné hodnoty a finanční instrumenty

Kategorie finančních nástrojů

Finanční aktiva společnosti zahrnují poskytnuté půjčky, ostatní aktiva a peníze a peněžní ekvivalenty.

Finanční závazky společnosti zahrnují emitované dluhopisy, závazky z obchodních vztahů a ostatní

závazky (viz bod 3.5).

Účetní hodnoty těchto aktiv a závazků přiměřeně odpovídají jejich reálným hodnotám, kromě dluhopisů

(viz bod 3.5.) a poskytnutých půjček. Rozdíl mezi účetní hodnotou poskytnutých půjček a jejich reálnou

hodnotou je nevýznamný.

5.6. Informace o zásadách a postupech vnitřní kontroly a pravidla přístupu k možným rizikům

ve vztahu k procesu účetního výkaznictví

Systém zpracování účetnictví se řídí příslušnými ustanoveními zákonů a vyhlášek platných v České

republice a Účetními standardy IFRS.

Trigema Real Estate Finance a.s. vede podvojné účetnictví. Při závěrkách se provádí kontrola zůstatků

veškerých účtů hlavní knihy.

Společnost je řízena také za pomocí nástrojů controllingu. Tyto nástroje jsou zaměřeny na

vyhodnocování klíčových finančních a nefinančních ukazatelů výkonnosti s cílem dosažení

hospodářských plánů společnosti.

6. Podmíněná aktiva a závazky

Společnosti není známá existence podmíněných aktiv nebo podmíněných závazků. Vůči společnosti není

veden žádný soudní spor, ani společnosti není známo, že by vůči ní soudní spor mohl být zahájen.

Aktiva

Hierarchie reálné hodnoty

Peníze a peněžní ekvivalenty

Poskytnuté půjčky

Úroveň 3

Závazky

Hierarchie reálné hodnoty

Emitované dluhopisy

Úroveň 3

Závazky z obchodních vztahů a jiné závazky

Trigema Real Estate Finance a.s. | Business Centre Jupiter, Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 43/44

7. Transakce se spřízněnými stranami

7.1. Obchodní transakce

Náklady - spřízněné strany

2025

2024

Trigema a.s. (ovládající osoba mateřské

společnosti)

240

Trigema Development s.r.o. (sesterská

společnost)

Celkem

263

Nakoupené služby od spřízněných stran představují služby spojené se správou společnosti.

7.2. Půjčky spřízněným stranám

Dlouhodobé pohledávky – půjčky poskytnuté spřízněným stranám

Zůstatek k 31.12.2025

Zůstatek k 31.12.2024

snížení

hodnoty

úroky

jistina

snížení

hodnoty

úroky

jistina

Trigema Real Estate a.s.

(mateřská společnost)

-1 510

930 037

-1 510

1 728 818

Celkem

-1 510

930 037

-1 510

1 728 818

Krátkodobé pohledávky – půjčky poskytnuté spřízněným stranám

Zůstatek k 31.12.2025

Zůstatek k 31.12.2024

snížení

hodnoty

úroky

jistina

snížení

hodnoty

úroky

jistina

Trigema Real Estate a.s.

(mateřská společnost)

73 995

137 627

275 500

Celkem

73 995

137 627

275 500

Výnosové úroky – spřízněné strany

2025

2024

Trigema Projekt Smíchov s.r.o. (sesterská

společnost)

22 962

Trigema Real Estate a.s. (mateřská

společnost)

153 687

112 912

Celkem

153 687

135 874

Trigema Real Estate Finance a.s. | Business Centre Jupiter, Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 44/44

7.3. Odměny ředitelům a klíčovým členům vedení

Členové statutárních orgánů neobdrželi v roce 2025 ani v roce 2024 žádné peněžní ani nepeněžní plnění.

7.4. Odměna statutárnímu auditorovi

Odměna statutárnímu auditorovi k 31. prosinci 2025 činila 500 tis. Kč (2024 – 230 tis. Kč). Během roku

2025 nebyly statutárním auditorem poskytnuty ani vyfakturovány žádné neauditní služby .

7.5. Následné události

Po skončení účetního období do data účetní závěrky nenastaly žádné další události, které by významně

ovlivnily hospodaření společnosti.

Účetní závěrka byla schválena členem správní rady ke zveřejnění dne 20. dubna 2026.

V Praze dne 20. dubna 2026

_____________________________

Ing. Marcel Soural

Člen správní rady

Trigema Real Estate Finance a.s. | Business Centre Jupiter, Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 1/5

Zpráva o vztazích za rok 2025

Trigema Real Estate Finance a.s., IČO: 064 49 468

se sídlem Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5 - Stodůlky,

(dále jen „Společnost“)

V souladu s ustanovením § 82 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích zpracoval

statutární orgán Společnosti tuto zprávu o vztazích mezi ovládající osobou a Společností a mezi

Společností a osobami ovládanými stejnou ovládající osobou za uplynulé účetní období.

I. Osoby tvořící podnikatelské seskupení – struktura vztahů propojených

osob

1) Ovládaná osoba

Trigema Real Estate Finance a.s., IČO: 064 49 468, se sídlem Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5 –

Stodůlky.

2) Ovládající osoba

Trigema Real Estate a.s., IČO: 289 79 141, se sídlem Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5 - Stodůlky

coby vlastník 100 % akcií.

3) Osoby ovládané stejnou ovládající osobou

se sídlem Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5 – Stodůlky

Butovice centrum s.r.o.

IČO

140 98 741

Perk Property s.r.o. (dříve Paprsek

Property s.r.o.)

IČO

174 18 151

Trigema Development s.r.o.

IČO

270 79 694

Trigema Projekt Beta a.s.

IČO

247 94 686

Trigema Projekt Braník a.s.

IČO

278 75 750

Trigema Projekt Invalidovna s.r.o.

(Trigema Projekt Kappa s.r.o.)

IČO

029 21 529

Trigema Projekt Kamýk s.r.o.

IČO

053 83 137

Rokytnice Square s.r.o. (dříve Trigema

Projekt Řeporyje s.r.o.)

IČO

241 20 081

Trigema Projekt s.r.o.

IČO

276 18 269

Trigema Projekt Skvrňany s.r.o.

IČO

058 90 659

Trigema Projekt Smíchov s.r.o.

IČO

017 85 451

Trigema Stodůlky a.s.

IČO

043 39 142

Lihovar Property Střed s.r.o.

IČO

213 62 882

Trigema Textilka Rokytnice s.r.o.

IČO

211 65 238

Trigema Real Estate Finance a.s. | Business Centre Jupiter, Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 2/5

4) Ostatní propojené osoby

FLAT ZONE s.r.o.

IČO

066 82 634

Gemarest s.r.o.

IČO

068 07 429

Monínec Property s.r.o.

IČO

061 65 834

Projekt Rokycanská s.r.o.

IČO

069 64 940

Resorts Jetřichovice s.r.o.

IČO

281 92 354

Rokytnice Property s.r.o.

IČO

174 18 178

Samoty s.r.o.

IČO

241 20 341

Servis bytových domů s.r.o.

IČO

289 78 188

Trigema Building a.s.

IČO

276 53 579

Trigema Energy a.s.

IČO

083 07 245

Trigema Facility s.r.o.

IČO

256 54 926

Trigema Property a.s.

IČO

045 34 344

Trigema Projekt Fragment s.r.o.

IČO

042 93 959

Trigema Finance a.s.

IČO

087 15 343

Trigema Leisure a.s.

IČO

019 48 261

Trigema Projekt JRM s.r.o.

IČO

042 99 485

Trigema Projekt Nusle s.r.o.

IČO

080 05 745

Trigema Rental a.s.

IČO

090 43 799

Trigema Service a.s.

IČO

030 96 114

Trigema Smart byty s.r.o.

IČO

241 76 648

Trigema Smart s.r.o.

IČO

063 00 049

Trigema Startup a.s.

IČO

019 95 821

VTP ROZTOKY a.s.

IČO

274 43 396

Zámek Jetřichovice s.r.o.

IČO

057 93 611

Trigema Rental Lihovar s.r.o.

IČO

212 49 768

Hotel Rochlitz s.r.o.

IČO

240 34 525

Rokytnice Retail s.r.o.

IČO

240 34 541

se sídlem Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5 – Stodůlky

MONÍNEC s.r.o.

IČO

257 70 659

se sídlem Monínec 7, 257 91 Sedlec - Prčice

Trigema Real Estate Finance a.s. | Business Centre Jupiter, Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 3/5

Rokytnice a.s.

IČO

274 95 884

se sídlem Horní Rokytnice 702, 512 45 Rokytnice nad Jizerou

Vinařství Veselí nad Moravou s.r.o.

IČO

060 07 791

se sídlem Zámecká 1935, 698 01 Veselí nad Moravou

Jediným akcionářem společnosti Trigema Real Estate a.s. (ovládající osoby) je Trigema a.s ., IČO: 614

66 123, se sídlem Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5 – Stodůlky. Trigema a.s.je nepřímo ovládající

osobou Společnosti.

Konečným vlastníkem Trigema a.s. je pan Marcel Soural, předseda představenstva společnosti Trigema

a.s. a člen správní rady Společnosti.

Údaje o struktuře vztahů jsou uvedeny podle stavu k 31.12.2025.

II. Úloha ovládané osoby, způsob a prostředky ovládání

Úlohou ovládané osoby je především vydání dluhopisů a následné poskytování vnitroskupinového

financování.

Ovládání společnosti je vykonáváno prostřednictvím účasti ovládající osoby na valných hromadách a

jednáních.

III. Přehled jednání učiněných v roce 2025, která byla učiněna na popud

nebo v zájmu ovládající osoby nebo jí ovládaných osob, pokud se

takovéto jednání týkalo majetku, který přesahuje 10 % vlastního kapitálu

ovládané osoby zjištěného podle poslední účetní závěrky

V uplynulém účetním období společnost poskytla půjčky na financování jednotlivých projektů v rámci

skupiny TRIGEMA. Celková angažovanost společnosti vůči skupině TRIGEMA odpovídala k 31.12.2025

částce 1 002 522 tis. Kč. Poskytnuté půjčky byly financovány emisemi dluhopisů, jejichž účetní hodnota

k 31.12.2025 činila 997 922 tis. Kč.

Trigema Real Estate Finance a.s. | Business Centre Jupiter, Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 4/5

IV. Přehled vzájemných smluv mezi osobou ovládanou a osobou ovládající

nebo mezi osobami ovládanými

V roce 2025 bylo plněno z následujících smluv:

Smluvní strana

Druh smlouvy

Datum uzavření

Předmět plnění

Společnosti

Protiplnění

Újma vzniklá

Společnosti

Trigema a.s.

Smlouva o

poskytování

služeb

29.9.2017

smluvní

odměna

režijní

služby

nevznikla

Trigema Real

Estate a.s.

Smlouva o

poskytnutí

zápůjčky

27.1.2022

peněžní

prostředky

úrok

nevznikla

Trigema Real

Estate a.s.

Smlouva o

úvěru

1.1.2023

peněžní

prostředky

úrok

nevznikla

Uvedeny jsou smlouvy platné v průběhu účetního období 2025 i informace o smlouvách uzavřených

v jeho průběhu.

Obsah ujednání, která tvoří uvedené smlouvy, pokládají jejich smluvní strany za předmět obchodního

tajemství. Z tohoto důvodu je zpráva neúplná.

V. Újma

Na základě uplatnění vlivu ovládající osoby na Společnosti nedošlo k žádné újmě.

VI. Zhodnocení dopadů vztahů

Obecně lze konstatovat, že žádná ze stran nebyla poškozena, všechny významné transakce byly

realizovány za běžných tržních podmínek. Ze vztahů mezi propojenými osobami plynou zejména výhody.

Mezi tyto výhody lze zařadit:

• ovládající osoba zastřešuje a řídí aktivity v oblasti developmentu a správy nemovitostí a tím

zajišťuje vyšší efektivitu podnikání jednotlivých dceřiných společností;

• Trigema a.s. poskytuje jednotlivým dceřiným společnostem služby v oblastech: finanční a

mzdové účetnictví, controlling, finanční poradenství, správa majetku, marketing, IT služby, risk

management, personalistika, všeobecná správa, poradenství v oblasti dotací a strategický

management a dceřiné společnosti se pak mohou věnovat hlavním činnostem podnikání;

• možnost sdílení a využívání know-how a „best practices“ mezi propojenými osobami;

• využívání synergií v rámci skupiny TRIGEMA.

Trigema Real Estate Finance a.s. | Business Centre Jupiter, Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5, Česká republika | www.trigema.cz

IČO 06449468, DIČ CZ699000188 (skupinové) | Sp. zn. B22808 městský soud v Praze | datová schránka arvrhth 5/5

Vztahy s ovládající osobou a ovládanou osobou nepřinášejí do budoucna žádná rizika.

Tato zpráva se stává součástí výroční zprávy za rok 2025.

V Praze dne 31. března 2026

_______________________

Ing. Marcel Soural

člen správní rady Trigema Real Estate Finance a.s.

Deloitte označuje jednu či více společností globální sítě členských společností Deloitte Touche Tohmatsu Limited (DTTL) a jejich dceřiné a přidružené

subjekty (souhrnně „organizace Deloitte“). Společnost DTTL (rovněž označovaná jako „Deloitte Global“) a ka

ždá z jejích členských společností a jejich

přidružených subjektů je samostatným a nezávislým právním subjektem, který není oprávněn zavazovat nebo přijímat závazky za j

inou z těchto členských

společností a jejich přidružených subjektů ve vztahu k třetím s

tranám. Společnost DTTL a každá členská společnost a přidružený subjekt nese odpovědnost

pouze za své vlastní jednání či pochybení, nikoli za jednání či pochybení jiných členských společností či přidružených subjek

tů. Společnost DTTL služby

klientům neposkytuje. Více informací najdete na adrese www.deloitte.com/about.

34CAC7E95185A5D1C8E06F6EE06D8EF7

ZPRÁVA NEZÁVISLÉHO AUDITORA

Pro akcionáře společnosti

Trigema Real Estate Finance a.s.

Se sídlem: Bucharova 2641/14, Stodůlky, 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O AUDITU ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

Výrok auditora

Provedli jsme audit přiložené účetní závěrky společnosti Trigema Real Estate Finance a.s. (dále také „společnost“)

sestavené na základě účetních standardů IFRS ve znění přijatém Evropskou unií, která se skládá z výkazu finanční pozice

k 31. prosinci 2025, výkazu úplného výsledku, výkazu změn vlastního kapitálu a výkazu peněžních toků za rok končící

k tomuto datu a přílohy této účetní závěrky, včetně významných (materiálních) informací o použitých účetních metodách.

Podle našeho názoru přiložená účetní závěrka podává věrný a poctivý obraz finanční pozice společnosti

Trigema Real Estate Finance a.s. k 31. prosinci 2025 a její finanční výkonnosti a peněžních toků za rok končící k tomuto

datu v souladu s účetními standardy IFRS ve znění přijatém Evropskou unií.

Základ pro výrok

Audit jsme provedli v souladu se zákonem o auditorech, nařízením Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014

a standardy Komory auditorů České republiky pro audit, kterými jsou mezinárodní standardy pro audit (ISA), případně

doplněné a upravené souvisejícími aplikačními doložkami. Naše odpovědnost stanovená těmito předpisy je podrobněji

popsána v oddílu Odpovědnost auditora za audit účetní závěrky. V souladu se zákonem o auditorech a Etickým kodexem

přijatým Komorou auditorů České republiky, včetně jeho požadavků vztahujících se k auditům účetních závěrek subjektů

veřejného zájmu, jsme na společnosti nezávislí. Splnili jsme i další etické povinnosti vyplývající z uvedených předpisů.

Domníváme se, že důkazní informace, které jsme shromáždili, poskytují dostatečný a vhodný základ pro vyjádření našeho

výroku.

Jiná skutečnost

Účetní závěrka společnosti Trigema Real Estate Finance a.s. za rok končící k 31. prosinci 2024 byla auditována jiným

auditorem, který k této účetní závěrce dne 30. dubna 2025 vyjádřil výrok bez výhrad.

Hlavní záležitosti auditu

Hlavní záležitosti auditu jsou záležitosti, které byly podle našeho odborného úsudku při auditu účetní závěrky za běžné

období nejvýznamnější. Těmito záležitostmi jsme se zabývali v kontextu auditu účetní závěrky jako celku a v souvislosti

s utvářením názoru na tuto závěrku. Samostatný výrok k těmto záležitostem nevyjadřujeme.

Deloitte Audit s.r.o.

Churchill I

Italská 2581/67

120 00 Praha 2

- Vinohrady

Česká republika

Tel

.: +420 246 042 500

DeloitteCZ@deloitteCE.com

www.deloitte.cz

zapsána Městským soudem

v Praze, oddíl C, vložka 24349

IČO: 49620592

DIČ: CZ49620592

34CAC7E95185A5D1C8E06F6EE06D8EF7

Hlavní záležitost auditu

Způsob řešení

Snížení hodnoty úvěrů poskytnutých spřízněným osobám

K 31. prosinci 2025 činila hrubá výše úvěrů poskytnutých

spřízněným osobám: 1 004 031 tis. Kč, výše souvisejících

opravných položek činila 1 510 tis. Kč.

Vedení společnosti poskytlo další informace týkající se

Finančních nástrojů v bodě 2.4.6. a Poskytnutých

dlouhodobých a krátkodobých půjček v bodě 3.1.

a v bodě 3.2. účetní závěrky společnosti za rok 2025.

Vedení společnosti poskytlo další informace týkající se

Řízení finančních rizik v bodě 5. účetní závěrky

společnosti za rok 2025.

Společnost je zvláštní účelová jednotka – Special

purpose vehicle „SPV“, která byla založena z důvodu

úpisu dluhopisů na Burze cenných papírů v Praze. Příjmy

z úpisu dluhopisů jsou následně poskytnuty ve formě

úvěru spřízněným osobám ze skupiny Trigema Real

Estate a.s. ve formě vnitroskupinových půjček.

Vedení společnosti používá k rozvahovému dni významné

a komplexní úsudky a předpoklady při stanovovaní

odhadované výše očekávaných úvěrových ztrát

z pohledávek z těchto úvěrů (dále jen „úvěry”).

V rámci procesu stanovení opravných položek jsou úvěry

poskytnuté mateřské společnosti přidělovány do jednoho

ze tří stupňů („stages”) definovaných v rámci standardu

IFRS 9 Finanční nástroje.

Pro stanovení odhadu očekávané úvěrové ztráty

společnost vychází z pravděpodobnostně vážených

scénářů, jež představují reálně očekávané varianty vývoje

budoucích peněžních toků z nemovitostních projektů.

Společnost posuzuje 3 možné scénáře, přičemž

minimálně jeden z nich zvažuje pravděpodobnost selhání

dlužníka. Jednotlivé scénáře spoléhají na klíčové

předpoklady, jako je např. výše budoucí poptávky, výše

prodejních cen, stavebních nákladů a včasné dokončení

projektu. Tyto předpoklady vycházejí z charakteristik

a očekávaného vývoje nemovitostních projektů, které

jsou daným úvěrem financovány.

V důsledku výše uvedeného se domníváme, že tato

oblast je spojena s vysokou mírou rizika významné

nesprávnosti, což vyžaduje naši zvýšenou pozornost

v průběhu auditu. Z tohoto důvodu jsme tuto záležitost

označili jako hlavní záležitost auditu.

Na základě našeho posouzení rizika a znalosti odvětví jsme

provedli kromě jiného, níže uvedené auditorské postupy:

Ve spolupráci s našimi specialisty na řízení finančních rizik

jsme na základě příslušných požadavků rámce účetního

výkaznictví a tržních standardů posoudili účetní postupy

společnosti a její procesy vztahující se ke stanovení

odhadované výše očekávaných úvěrových ztrát a metody

a modely v těchto procesech použité. V rámci této

procedury jsme vyhodnotili proces identifikace ukazatelů

selhání a významného zvýšení úvěrového rizika a proces

rozdělení úvěrů do jednotlivých stupňů „stages“ dle IFRS 9.

Testovali jsme design a implementaci vybraných kontrol

oceňování a vykazování očekávaných úvěrových ztrát

včetně kontrol prověřování a schválení předpokladů

použitých v modelu očekávaných úvěrových ztrát

a výsledku tohoto modelu ze strany vedení společnosti.

Vyhodnotili jsme adekvátnost zařazení poskytnutých úvěrů

do příslušného stupně dle standardu IFRS 9 a na základě

vzoru dluhové služby pro dané úvěry, existence závazků po

splatnosti vůči třetím stranám a vlivu úpravy plánů

nemovitostních projektů spřízněných stran z titulu

zpoždění v obdržení potřebných povolení nebo odchylek

v rámci plánovaných prodejů nebo očekávané poptávky.

U všech dosud nesplacených částí úvěrů jsme posoudili

scénáře peněžních toků vypracované v rámci procesu

ocenění očekávaných úvěrových ztrát a vyhodnotili jsme,

jestli jsou jednotlivé scénáře v rámci kontextu současných

ekonomických podmínek dosažitelné. Dále jsme

zhodnotili, jestli očekávané odchylky v peněžních tocích

nevedou k hotovostním schodkům.

Kromě výše uvedeného jsme provedli následující

procedury:

• S odkazem na veřejné dostupné externí zdroje jsme

kriticky posoudili informace o výhledu do budoucnosti,

které společnost použila při vytváření odhadu

očekávané úvěrové ztráty.

• Ve spolupráci s našimi specialisty na oceňování

nemovitostí jsme posoudili reálnost klíčových

předpokladů použitých v podkladových projektových

peněžních tocích např. prodejní ceny, budoucí

poptávku, konstrukční náklady, očekávaný termín

dokončení projektu atd.

Posoudili jsme dostatečnost a úplnost údajů zveřejněných

společností v souvislosti s očekávanými úvěrovými

ztrátami a řízením úvěrového rizika v příloze účetní

závěrky.

34CAC7E95185A5D1C8E06F6EE06D8EF7

Ostatní informace uvedené ve výroční finanční zprávě

Ostatními informacemi jsou v souladu s § 2 písm. b) zákona o auditorech informace uvedené ve výroční finanční zprávě

mimo účetní závěrku a naši zprávu auditora. Za ostatní informace odpovídá statutární orgán společnosti.

Náš výrok k účetní závěrce se k ostatním informacím nevztahuje. Přesto je však součástí našich povinností souvisejících

s ověřením účetní závěrky seznámení se s ostatními informacemi a posouzení, zda ostatní informace nejsou ve

významném (materiálním) nesouladu s účetní závěrkou či našimi znalostmi o účetní jednotce získanými během ověřování

účetní závěrky nebo zda se jinak tyto informace nejeví jako významně (materiálně) nesprávné. Také posuzujeme, zda

ostatní informace byly ve všech významných (materiálních) ohledech vypracovány v souladu s příslušnými právními

předpisy. Tímto posouzením se rozumí, zda ostatní informace splňují požadavky právních předpisů na formální náležitosti

a postup vypracování ostatních informací v kontextu významnosti (materiality), tj. zda případné nedodržení uvedených

požadavků by bylo způsobilé ovlivnit úsudek činěný na základě ostatních informací.

Na základě provedených postupů, do míry, již dokážeme posoudit, uvádíme, že:

• Ostatní informace, které popisují skutečnosti, jež jsou též předmětem zobrazení v účetní závěrce, jsou ve všech

významných (materiálních) ohledech v souladu s účetní závěrkou.

• Ostatní informace byly vypracovány v souladu s právními předpisy.

Dále jsme povinni uvést, zda na základě poznatků a povědomí o společnosti, k nimž jsme dospěli při provádění auditu,

ostatní informace neobsahují významné (materiální) věcné nesprávnosti. V rámci uvedených postupů jsme v obdržených

ostatních informacích žádné významné (materiální) věcné nesprávnosti nezjistili.

Odpovědnost statutárního orgánu a výboru pro audit společnosti za účetní závěrku

Statutární orgán společnosti odpovídá za sestavení účetní závěrky podávající věrný a poctivý obraz v souladu s účetními

standardy IFRS ve znění přijatém Evropskou unií a za takový vnitřní kontrolní systém, který považuje za nezbytný pro

sestavení účetní závěrky tak, aby neobsahovala významné (materiální) nesprávnosti způsobené podvodem nebo chybou.

Při sestavování účetní závěrky je statutární orgán společnosti povinen posoudit, zda je společnost schopna nepřetržitě

trvat, a pokud je to relevantní, popsat v příloze účetní závěrky záležitosti týkající se jejího nepřetržitého trvání a použití

předpokladu nepřetržitého trvání při sestavení účetní závěrky, s výjimkou případů, kdy statutární orgán plánuje zrušení

společnosti nebo ukončení její činnosti, resp. kdy nemá jinou reálnou možnost než tak učinit.

Za dohled nad procesem účetního výkaznictví ve společnosti odpovídá statutární orgán společnosti a výbor pro audit.

Odpovědnost auditora za audit účetní závěrky

Naším cílem je získat přiměřenou jistotu, že účetní závěrka jako celek neobsahuje významnou (materiální) nesprávnost

způsobenou podvodem nebo chybou a vydat zprávu auditora obsahující náš výrok. Přiměřená míra jistoty je velká míra

jistoty, nicméně není zárukou, že audit provedený v souladu s výše uvedenými předpisy ve všech případech v účetní

závěrce odhalí případnou existující významnou (materiální) nesprávnost. Nesprávnosti mohou vznikat v důsledku

podvodů nebo chyb a považují se za významné (materiální), pokud lze reálně předpokládat, že by jednotlivě nebo

v souhrnu mohly ovlivnit ekonomická rozhodnutí, která uživatelé účetní závěrky na jejím základě přijmou.

Při provádění auditu v souladu s výše uvedenými předpisy je naší povinností uplatňovat během celého auditu odborný

úsudek a zachovávat profesní skepticismus. Dále je naší povinností:

• Identifikovat a vyhodnotit rizika významné (materiální) nesprávnosti účetní závěrky způsobené podvodem nebo

chybou, navrhnout a provést auditorské postupy reagující na tato rizika a získat dostatečné a vhodné důkazní

informace, abychom na jejich základě mohli vyjádřit výrok. Riziko, že neodhalíme významnou (materiální)

nesprávnost, k níž došlo v důsledku podvodu, je větší než riziko neodhalení významné (materiální) nesprávnosti

způsobené chybou, protože součástí podvodu mohou být tajné dohody (koluze), falšování, úmyslná opomenutí,

nepravdivá prohlášení nebo obcházení vnitřních kontrol.

• Seznámit se s vnitřním kontrolním systémem společnosti relevantním pro audit v takovém rozsahu, abychom mohli

navrhnout auditorské postupy vhodné s ohledem na dané okolnosti, nikoli abychom mohli vyjádřit názor na účinnost

jejího vnitřního kontrolního systému.

• Posoudit vhodnost použitých účetních metod, přiměřenost provedených účetních odhadů a informace, které v této

souvislosti statutární orgán společnosti uvedl v příloze účetní závěrky.

34CAC7E95185A5D1C8E06F6EE06D8EF7

• Posoudit vhodnost použití předpokladu nepřetržitého trvání při sestavení účetní závěrky statutárním orgánem a to,

zda s ohledem na shromážděné důkazní informace existuje významná (materiální) nejistota vyplývající z událostí nebo

podmínek, které mohou významně zpochybnit schopnost společnosti nepřetržitě trvat. Jestliže dojdeme k závěru,

že taková významná (materiální) nejistota existuje, je naší povinností upozornit v naší zprávě na informace uvedené

v této souvislosti v příloze účetní závěrky, a pokud tyto informace nejsou dostatečné, vyjádřit modifikovaný výrok.

Naše závěry týkající se schopnosti společnosti nepřetržitě trvat vycházejí z důkazních informací, které jsme získali

do data naší zprávy. Nicméně budoucí události nebo podmínky mohou vést k tomu, že společnost ztratí schopnost

nepřetržitě trvat.

• Vyhodnotit celkovou prezentaci, členění a obsah účetní závěrky, včetně přílohy, a dále to, zda účetní závěrka

zobrazuje podkladové transakce a události způsobem, který vede k věrnému zobrazení.

Naší povinností je informovat statutární orgán a výbor pro audit mimo jiné o plánovaném rozsahu a načasování auditu

a o významných zjištěních, která jsme v jeho průběhu učinili, včetně zjištěných významných nedostatků ve vnitřním

kontrolním systému.

Naší povinností je rovněž poskytnout výboru pro audit prohlášení o tom, že jsme splnili příslušné etické požadavky týkající

se nezávislosti, a informovat ho o veškerých vztazích a dalších záležitostech, u nichž se lze reálně domnívat, že by mohly

mít vliv na naši nezávislost, a případných souvisejících opatřeních.

Dále je naší povinností vybrat na základě záležitostí, o nichž jsme informovali statutární orgán a výbor pro audit, ty, které

jsou z hlediska auditu účetní závěrky za běžný rok nejvýznamnější, a které tudíž představují hlavní záležitosti auditu, a tyto

záležitosti popsat v naší zprávě. Tato povinnost neplatí, když právní předpisy zakazují zveřejnění takové záležitosti nebo

jestliže ve zcela výjimečném případě usoudíme, že bychom o dané záležitosti neměli v naší zprávě informovat, protože

lze reálně očekávat, že možné negativní dopady zveřejnění převáží nad přínosem z hlediska veřejného zájmu.

ZPRÁVA O JINÝCH POŽADAVCÍCH STANOVENÝCH PRÁVNÍMI PŘEDPISY

Informace vyžadované nařízením Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014

V souladu s článkem 10 odst. 2 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014 uvádíme v naší zprávě

nezávislého auditora následující informace vyžadované nad rámec mezinárodních standardů pro audit:

Určení auditora a délka provádění auditu

Auditorem společnosti za roky 2025 až 2027 nás dne 3. 10. 2025 určila valná hromada společnosti. Auditorem společnosti

jsme 1 rok.

Soulad s dodatečnou zprávou pro výbor pro audit

Potvrzujeme, že náš výrok k účetní závěrce uvedený v této zprávě je v souladu s naší dodatečnou zprávou pro výbor

pro audit společnosti, kterou jsme dne 20. dubna 2026 vyhotovili dle článku 11 nařízení Evropského parlamentu a Rady

(EU) č. 537/2014.

Poskytování neauditorských služeb

Prohlašujeme, že nebyly poskytnuty žádné zakázané služby uvedené v čl. 5 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU)

č. 537/2014. Zároveň jsme společnosti ani jí ovládaným obchodním společnostem neposkytli žádné jiné neauditorské

služby, které by nebyly uvedeny v příloze účetní závěrky společnosti.

Zpráva o souladu s nařízením o ESEF

Provedli jsme zakázku poskytující přiměřenou jistotu, jejímž předmětem bylo ověření souladu účetní závěrky obsažené

ve výroční finanční zprávě s ustanoveními nařízení Komise v přenesené pravomoci (EU) 2019/815 ze dne

17. prosince 2018, kterým se doplňuje směrnice Evropského parlamentu a Rady 2004/109/ES, pokud jde o regulační

technické normy specifikace jednotného elektronického formátu pro podávání zpráv („nařízení o ESEF“), které se vztahuje

na účetní závěrku.

Odpovědnost statutárního orgánu

Za vypracování účetních závěrky v souladu s nařízením o ESEF odpovídá statutární orgán společnosti. Statutární orgán

společnosti nese odpovědnost mimo jiné za:

• Návrh, zavedení a udržování vnitřního kontrolního systému relevantního pro uplatňování požadavků nařízení o ESEF.

• Sestavení účetní závěrky obsažené ve výroční finanční zprávě v platném formátu XHTML.

34CAC7E95185A5D1C8E06F6EE06D8EF7

Odpovědnost auditora

Naším úkolem je vyjádřit na základě získaných důkazních informací závěr ohledně toho, zdali účetní závěrka obsažená

ve výroční finanční zprávě je ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s požadavky nařízení o ESEF. Tuto

zakázku poskytující přiměřenou jistotu jsme provedli v souladu s mezinárodním standardem pro ověřovací zakázky

ISAE 3000 (revidované znění) Ověřovací zakázky, které nejsou auditem ani prověrkami historických finančních informací

(dále jen „ISAE 3000“).

Charakter, načasování a rozsah zvolených postupů závisí na úsudku auditora. Přiměřená míra jistoty je velká míra jistoty,

nicméně není zárukou, že ověření provedené v souladu s výše uvedeným standardem ve všech případech odhalí případný

existující významný (materiální) nesoulad s požadavky nařízení o ESEF.

V rámci zvolených postupů jsme provedli následující činnosti:

• Seznámili jsme se s požadavky nařízení o ESEF.

• Seznámili jsme se s vnitřními kontrolami společnosti relevantními pro uplatňování požadavků nařízení o ESEF.

• Identifikovali a vyhodnotili jsme rizika významného (materiálního) nesouladu s nařízením o ESEF způsobeného

podvodem nebo chybou.

• Na základě toho jsme navrhli a provedli postupy s cílem reagovat na vyhodnocená rizika a získat přiměřenou jistotu

pro účely vyjádření našeho závěru.

Cílem našich postupů bylo posoudit, zdali:

• Účetní závěrka, která je obsažená ve výroční finanční zprávě, byla sestavena v platném formátu XHTML.

Domníváme se, že důkazní informace, které jsme získali, poskytují dostatečný a vhodný základ pro vyjádření našeho

závěru.

Závěr

Podle našeho názoru je účetní závěrka společnosti za rok končící 31. prosince 2025 obsažená ve výroční finanční zprávě

ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s požadavky nařízení o ESEF.

V Praze dne 20. dubna 2026

Auditorská společnost:

Statutární auditor:

Deloitte Audit s.r.o.

evidenční číslo 079

Miroslav Mayer

evidenční číslo 2529