Trigema Finance a.s.
VÝROČNÍ ZPRÁVA, ÚČETNÍ ZÁVĚRKA A ZPRÁVA
AUDITORA ZA ROK 2025
Výroční finanční zpráva
1. Charakteristika společnosti
OBCHODNÍ JMÉNO:
TRIGEMA FINANCE A.S. (DÁLE „SPOLEČNOST“).
SÍDLO:
BUCHAROVA 2641/14, 158 00 PRAHA
IDENTIFIKAČNÍ ČÍSLO:
087 15 343
PRÁVNÍ FORMA:
AKCIOVÁ SPOLEČNOST
LEI
315700VDPJ1NHDWWA185
Trigema Finance a.s. vznikla 25. listopadu 2019 a byla zapsána do obchodního rejstříku vedeném u
Městského soudu v Praze, oddíl B, vložka 24865.
2. Přehled činnosti společnosti
Společnost je založená za účelem vydání dluhopisů. První úpis Trigema F.7,30/30 (ISIN
CZ0003576720) byl zahájen dne 22. září 2025. Nominální hodnota dluhopisu byla 10 tis. Kč a celková
nominální hodnota emitovaných dluhopisů byla 1 500 000 tis. Kč. Jednalo se o dluhopisy s pevným
úrokovým výnosem 7,30 %, který je splatný pololetně zpětně k 23. dubnu a 23. říjnu. Dluhopisy jsou
splatné 23. října 2030.
Dluhopisy byly přijaty k obchodování na Burze cenných papírů Praha, a.s. s datem emise 23. října
2025.
V roce 2025 došlo ke změně společníka. Novým společníkem se stala Trigema a.s. Také došlo ke
změně názvu z Trigema Investment Finance a.s. na Trigema Finance a.s. a dále ke změně v předmětu
podnikání. Novým předmětem podnikání je výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3
živnostenského zákona v oborech činnosti: - poradenská a konzultační činnost, zpracování odborných
studií a posudků.
Postavení Společnosti na trhu není relevantní z důvodu specifického charakteru podnikatelské činnosti
Společnosti, kterou je poskytování vnitroskupinového financování.
3. Povinné údaje dle zákona
Informace o zásadách a postupech vnitřní kontroly a pravidlech přístupu Společnosti a jeho
konsolidačního celku k rizikům.
Systém zpracování účetnictví se řídí příslušnými ustanoveními zákonů a vyhlášek platných v České
republice.
Trigema Finance a.s. vede podvojné účetnictví. Při závěrkách se provádí kontrola zůstatků veškerých
účtů hlavní knihy.
Společnost je řízena také za pomocí nástrojů controllingu. Tyto nástroje jsou zaměřeny na
vyhodnocování klíčových finančních a nefinančních ukazatelů výkonnosti s cílem dosažení
hospodářských plánů společnosti.
Statutární orgán Společnosti k 31. prosinci 2025
Společnost má monistický systém vnitřní struktury. Orgány společnosti jsou:
• Valná hromada, popřípadě jediný akcionář vykonávající její působnost
• Správní rada
• Výbor pro audit
Členové statutárních orgánů neobdrželi v roce 2025 ani v roce 2024 žádné peněžní ani nepeněžní
plnění. Osoby s řídící pravomocí nemají z titulu své funkce nárok na žádné odměny.
Valná hromada
Postupy rozhodování a působnost valné hromady
Společnost má jen jediného akcionáře, valná hromada se nekoná a její působnost vykonává jediný
akcionář. Rozhodnutí přijaté v působnosti valné hromady doručí akcionář buď k rukám člena správní
rady nebo na adresu sídla společnosti anebo emailovou adresu sp olečnosti. Členové orgánů jsou
povinni předkládat návrhy rozhodnutí jedinému akcionáři s dostatečným časovým předstihem. Jediný
akcionář může určit lhůtu, v níž mu má být návrh konkrétního rozhodnutí předložen.
Do působnosti valné hromady náleží rozhodnutí o otázkách, které zákon nebo tyto stanovy zahrnují do
působnosti valné hromady. Do působnosti valné hromady náleží též:
• rozhodování o změně stanov, nejde-li o změnu v důsledku zvýšení základního kapitálu
pověřenou správní radou nebo o změnu, ke které došlo na základě jiných právních skutečností,
• volba a odvolání člena správní rady a statutárního ředitele,
• schvalování udělení a odvolání prokury,
• jmenování a odvolávání likvidátora, schvalování smlouvy o výkonu funkce a plnění podle § 61
zákona o obchodních korporacích,
• schválení pachtu závodu nebo takové jeho části, která by znamenala podstatnou změnu
dosavadní struktury závodu nebo podstatnou změnu v předmětu podnikání nebo činnosti
společnosti,
• udělování pokynů správní radě a schvalování zásad činnosti správní rady, nejsou-li v rozporu
s právními předpisy; valná hromada může zejména zakázat členovi statutárního orgánu určité
právní jednání, je-li to v zájmu společnosti.
Valná hromada si nemůže vyhradit k rozhodování záležitostí, které jí nesvěřuje zákon nebo stanovy.
Správní rada Společnosti
Správní rada má jednoho člena. Člen správní rady je volen a odvoláván valnou hromadou. Správní
radě přísluší obchodní vedení a dohled nad činností společnosti. Do působnosti správní rady náleží
vše, co není zákonem svěřeno do působnosti valné hromady. Sprá vní rada se řídí zásadami
schválenými valnou hromadou, ledaže jsou v rozporu se zákonem nebo stanovami.
Člen správní rady zastupuje společnost ve všech věcech samostatně.
• Ing. Marcel Soural – člen správní rady
Výbor pro audit
Výbor pro audit je orgánem, který prověřuje účinnost fungování vnitřního kontrolního systému
společnosti. Výbor má 3 členy, které jmenuje a odvolává valná hromada, případně jediný akcionář
vykonávající její působnost. Člen výboru musí splňovat požadavky st anovené právními předpisy.
Většina členů výboru pro audit musí být nezávislá a odborně způsobilá. Výbor pro audit má dva
nezávislé a jednoho odborně způsobilého člena:
• Ing. Iveta Krašovicová – předseda výboru pro audit (nezávislá osoba)
• Ing. Roman Tichý – člen výboru pro audit
• Ing. Jiří Medřický – člen výboru pro audit (nezávislá osoba)
Hlavním účelem výboru pro audit je dohled nad procesem sestavování účetní závěrky a systémem
účinnosti vnitřní kontroly.
Informace o kodexech řízení a správy společností
Společnost se v současné době řídí a dodržuje veškeré požadavky na správu a řízení společnosti,
které stanoví obecně závazné právní předpisy České republiky, zejména Zákona o obchodních
korporacích. Společnost formálně při své správě a řízení výslovně neimplementovala Kodex správy a
řízení společností ČR (2018, dále jen „Kodex“), protože splňuje zákonné požadavky vyplývající
z obecně závazných předpisů platných v České republice, které s pravily definovanými v Kodexu do
značné míry překrývají.
4. Organizační struktura
Jediným akcionářem společnosti k 31. prosinci 2025 je:
Podíl na základním kapitálu
v tis. Kč
%
Trigema a.s.
2 000
100
Celkem
2 000
100
Základní kapitál Společnosti, který je plně splacen, je tvořen 2 kusy kmenových akcií na jméno
v listinné podobě ve jmenovité hodnotě 1 000 tis. Kč. Práva a povinnosti spojené s kmenovými akciemi
na jméno jsou definovány v zákoně o obchodních korporacích (zákon č. 90/2012 Sb., v platném znění).
S každou akcií o jmenovité hodnotě 1 000 tis. Kč je spojen jeden hlas na valné hromadě. Celkový počet
hlasů na valné hromadě je 2. Všechny akcie jsou neomezeně převoditelné. Akcie mohou být vydány
jako hromadné listiny nahrazující jednotlivé akcie. Práva spojená s hromadnou listinou nemohou být
převodem dělena na podíly. Vlastník hromadné listiny má právo na její výměnu za jednotliv é akcie
nebo jiné hromadné listiny na základě písemné žádosti adresované společnosti, a to v sídle společnosti
do 30 dnů od doruční takové žádosti. Akcionář má právo na podíl na zisku společnosti (dividendu),
který valná hromada podle hospodářského výsledku schválila k rozdělení. Podíl na zisku se určuje
poměrem jmenovité hodnoty jeho akcií ke jmenovité hodnotě akcií všech akcionářů. Podíl členů správní
rady a statutárního ředitele na zisku může stanovit valná hromada ze zisku schváleného k rozdělení.
Konečným vlastníkem Trigema a.s. je pan Marcel Soural, předseda představenstva společnosti
Trigema a.s. a člen správní rady Společnosti.
Společnost existuje s cílem realizace dluhopisů a hlavním předmětem jeho činnosti je dále poskytování
půjček společnostem ve skupině.
Osoby s řídící pravomocí od Společnosti za účetní období nepřijaly žádné peněžité nebo nepeněžité
příjmy z titulu své funkce.
5. Rozbor a vyhodnocení vývoje výkonnosti společnosti
V následujících tabulkách jsou uvedeny vybrané nekonsolidované ukazatele Společnosti dle prospektu
vycházející z údajů uvedených v účetní závěrce Společnosti k 31.12.2025 a 31.12.2024. Ukazatele
vychází z finančních výkazů sestavených podle českých účetních předpisů a jsou auditované
statutárním auditorem.
Vybrané ukazatele (v tis. Kč)
Rozvaha k 31. prosinci
(v tis. Kč)
31. prosince 2025
31. prosince 2024
AKTIVA
Stálá aktiva
Dlouhodobý finanční majetek
1 329 270
1 600
Oběžná aktiva
Krátkodobé pohledávky
23 015
-
Peněžní prostředky
151 655
352
Časové rozlišení aktiv
20 080
-
AKTIVA CELKEM
1 524 020
1 952
VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY
Vlastní kapitál
Základní kapitál
2 000
2 000
Nerozdělený zisk nebo neuhrazená
ztráta minulých let (+/-)
-48
-45
Výsledek hospodaření běžného
účetního období (+/-)
533
-3
Cizí zdroje
Rezerva na daň z příjmů
129
-
Dlouhodobé závazky
Vydané dluhopisy
1 500 000
-
Krátkodobé závazky
Závazky ostatní
21 406
-
PASIVA CELKEM
1 524 020
1 952
Výkaz zisku a ztrát za období od 1. ledna do 31. prosince
(v tis. Kč)
31. prosince 2025
31. prosince 2024
Výkonová spotřeba
-1 390
-7
Výnosové úroky a podobné výnosy
23 054
15
Nákladové úroky a podobné náklady
-20 988
--
Ostatní finanční náklady
-14
-11
Výsledek hospodaření před zdaněním (+/-)
662
-3
Daň z příjmů
-129
-
Zisk/ztráta za účetní období
533
-3
Přehled o změnách ve vlastním kapitálu za období od 1. ledna do 31. prosince 2025
(v tis. Kč)
Základní
kapitál
Nerozdělený
zisk nebo
neuhrazená
ztráta
minulých let
(+/-)
Výsledek
hospodaření
běžného
účetního
období (+/-)
Celkem
Počáteční zůstatek k 1.1.2025
2 000
-45
-3
1 952
Převod výsledku hospodaření běžného
období
-
-3
3
-
Výsledek za účetní období
-
-
533
533
Konečný zůstatek k 31.12.2025
2 000
-48
533
2 485
Přehled o změnách ve vlastním kapitálu za období od 1. ledna do 31. prosince 2024
(v tis. Kč)
Základní
kapitál
Nerozdělený
zisk nebo
neuhrazená
ztráta
minulých let
(+/-)
Výsledek
hospodaření
běžného
účetního
období (+/-)
Celkem
Počáteční zůstatek k 1.1.2024
2 000
-47
2
1 955
Převod výsledku hospodaření běžného
období
-
2
-2
-
Výsledek za účetní období
-
-
-3
-3
Konečný zůstatek k 31.12.2024
2 000
-45
-3
1 952
Důležitá rizika a nejistoty, které by mohly ovlivnit finanční situaci Společnosti jsou popsány v příloze
k účetní závěrce.
6. Informace o odměnách statutárním auditorům
Odměna statutárnímu auditorovi k 31. prosinci 2025 činila 500 tis. Kč (2024 - 121 tis. Kč). Během roku
2025, ani 2024 nebyly statutárním auditorem poskytnuty ani vyfakturovány žádné neauditní služby.
7. Hospodářské postavení společnosti
Stabilita společnosti je obchodním partnerům, kterými jsou zejména držitelé dluhopisů Společnosti,
garantována silným akcionářským zázemím tvořeným mateřskou společností Trigema a.s.
8. Významné skutečnosti, které nastaly po rozvahovém dni
31.12.2025
Kromě následných událostí popsaných v příloze k účetní závěrce neexistují žádné další významné
skutečnosti, které nastaly po rozvahovém dni.
9. Předpokládaný budoucí vývoj společnosti a hlavní rizika a
nejistoty
Hlavní ekonomickou činností společnosti je poskytování vnitroskupinového financování. Společnost
působí výhradně v rámci skupiny, které prostřednictvím vnitroskupinových zápůjček poskytuje
prostředky na realizaci developerských projektů a není účastníkem vnějšího trhu. V roce 2026
Společnost hodlá pokračovat ve své hlavní činnosti, a to emisi a správě dluhopisů.
Vedení společnosti bude zároveň průběžně vyhodnocovat situaci na finančním trhu, jehož fungování
je fundamentální pro ekonomický vývoj společnosti i celé skupiny. Finanční trh je v současnosti
mimořádně volatilní, kdy zejména ceny akcií procházejí výraznými výkyvy oběma směry ve velmi
krátkých periodách, přičemž největší díl této volatility lze připsat nejasné a nepředvídatelné politice
USA, problematické ekonomické situaci největších evropských ekonomik a nejistému dopadu rozvoje
umělé inteligence. Na druhou stranu, dluhopisový segment je v posledních měsících stále na vysoké
úrovni poptávky a lze očekávat pokračování tohoto trendu. V roce 2025 pokračoval nemovitostní trh ve
výrazném růstu, zejména potom v Praze, která zaznamenala rekordní rok z pohledu počtu prodaných
bytů (7 800 nových bytů, o 8,3 % ročně více). Společně s rostoucí poptávkou nicméně roste také cena
nových bytů, která v Praze už dosáhla téměř 175 tis. Kč/m2 v novostavbách, meziročně vyskočila o 11
% a v současnosti vedení Skupiny nevidí žádné ekonomické ratio, které by naznačovalo zastavení
nebo dokonce pokles cen. Vedení Skupiny věří, že tento rostoucí vývoj realitního trhu dále podpoří
pozitivní sentiment investorů v investovaní do dluhopisů realitních společností. Vedení Společnosti je
však připraveno v následujících měsících realizovat opatření směřující k zajištění dostatečné likvidity
k pokrytí svých závazků a zajištění schopnosti dále financovat projekty skupiny. Zároveň bude cílem
skupiny v následujících letech v závislosti na vývoji úrokových sazeb optimalizovat úrokové zatížení
Společnosti. S ohledem na úspěšné emise dluhopisů společnosti v uplynulých letech a celkovou
ekonomickou kondici skupiny vedení společnosti nepředpokládá, že bude nezbytné realizovat
alternativní scénáře vývoje jako např. kroky směřující k optimalizaci předpokládaných peněžních toků
skupiny Trigema Real Estate v roce 2026.
Rizika pro budoucí vývoj společnosti spatřuje vedení zejména v možné korekci referenčních sazeb ze
strany České národní banky směrem vzhůru při nepříznivém vývoji inflace a neudržitelné fiskální
politice vlády, které by mohlo způsobit odložení poptávky po nových developerských projektech z
důvodů růstu úrokových sazeb u hypotečních úvěrů, i když vývoj trhu novostaveb, zejména v Praze,
v průběhu posledních 12 měsíců vykazuje setrvale rostoucí trend.
Vedení společnosti také monitoruje situaci na blízkém východě. Vedení dospělo k závěru, že
v současné době nemá tato situace významný vliv na předpokládaný vývoj společnosti.
10. Významná soudní řízení
Společnost není účastníkem žádného soudního sporu.
11. Významné smlouvy
Společnost neuzavřela žádnou smlouvu mimo své běžné podnikání.
12. Údaje o aktivitách v oblasti ochrany životního prostředí
Společnost splňuje všechny zákonné předpisy v oblasti ochrany životního prostředí. Strategie
udržitelnosti skupiny Trigema, jejíž je Společnost součástí, je detailně popsána ve výroční finanční
zprávě společnosti Trigema a.s.
13. Aktivity v oblasti vývoje a výzkumu
Společnost nevykovává aktivity v oblasti vývoje a výzkumu.
14. Zaměstnanecké otázky a pracovněprávní vztahy
Společnost neměla v roce 2025 ani 2024 žádné zaměstnance. Společnost dodržuje platnou legislativu
v oblasti pracovněprávních vztahů. Společnost neuplatňuje politiku rozmanitosti, nicméně při
obsazování pozic ve svých orgánech přistupuje ke všem kandidátům nezaujatě a výlučně posuzuje
jejich schopnosti a odborné znalosti.
15. Obchodní model podniku a jeho tvorba
Společnost je založená za účelem vydání dluhopisů a následného poskytování vnitroskupinového
financování. Z tohoto důvodu není obchodní model připravován. Společnost vychází z analýzy
skupinového cash flow konsolidačního celku konečného vlastníka, které se podrobuje rizikovým
scénářům.
16. Údaje o pobočce nebo jiné části obchodního závodu
v zahraničí
Společnost nemá pobočku nebo jinou část obchodního závodu v zahraničí.
17. Čestné prohlášení
Člen správní rady Společnosti prohlašuje, že výroční finanční zpráva podává věrný a poctivý obraz
o finanční situaci, podnikatelské činnosti a výsledcích hospodaření Společnosti za uplynulé účetní
období a podle jeho nejlepšího vědomí, veškeré informace a údaje v této výroční finanční zprávě
odpovídají vyhlídkám budoucího vývoje finanční situace, podnikatelské činnosti a výsledkům
hospodaření a žádné podstatné okolnosti nebyly vynechány.
Sestaveno dne 20. dubna 2026
Ing. Marcel Soural
Člen správní rady
Obchodní firma a sídlo
Identifikační číslo
Označ.
A K T I V A
řád. Běžné účetní období
Minulé účetní
období
Brutto Korekce Netto Netto
b c
1 2 3 4
AKTIVA CELKEM 1
1 524 020 1 524 020 1 952
B. Stálá aktiva 2
1 329 270 1 329 270
B.III. Dlouhodobý finanční majetek 3
1 329 270 1 329 270
B.III.2. Zápůjčky a úvěry - ovládaná nebo ovládající osoba 4
612 200 612 200
B.III.6. Zápůjčky a úvěry - ostatní 5
717 070 717 070
C. Oběžná aktiva 6
174 670 174 670 1 952
C.II. Pohledávky 7
23 015 23 015 1 600
C.II.1. Dlouhodobé pohledávky 8
1 600
C.II.1.2. Pohledávky - ovládaná nebo ovládající osoba 9
1 600
C.II.2. Krátkodobé pohledávky 10
23 015 23 015
C.II.2.2. Pohledávky - ovládaná nebo ovládající osoba 11
5 607 5 607
C.II.2.4. Pohledávky - ostatní 12
17 408 17 408
C.II.2.4.6. Jiné pohledávky 13
17 408 17 408
C.IV. Peněžní prostředky 14
151 655 151 655 352
C.IV.2. Peněžní prostředky na účtech 15
151 655 151 655 352
D. Časové rozlišení aktiv 16
20 080 20 080
D.1. Náklady příštích období 17
20 080 20 080
ROZVAHA
v plném rozsahu
k 31. prosinci 2025
(v tisících Kč)
Trigema Finance a.s.
Bucharova 2641/14
158 00 Praha 5 - Stodůlky
Česká republika
a
087 15 343
Trigema Finance a.s.
Rozvaha
k 31. prosinci 2025
Označ.
P A S I V A
řád.
Běžné
účetní
období
Minulé
účetní
období
b
c
5 6
PASIVA CELKEM
18
1 524 020 1 952
A.
Vlastní kapitál
19
2 485 1 952
A.I.
Základní kapitál
20
2 000 2 000
A.I.1.
Základní kapitál
21
2 000 2 000
A.IV.
Výsledek hospodaření minulých let (+/-)
22
- 48 - 45
A.IV.1.
Nerozdělený zisk nebo neuhrazená ztráta minulých let (+/-)
23
- 48 - 45
A.V.
Výsledek hospodaření běžného účetního období (+/-)
24
533 - 3
B. + C.
Cizí zdroje
25
1 521 535
B.
Rezervy
26
129
B.2.
Rezerva na daň z příjmů
27
129
C.
Závazky
28
1 521 406
C.I.
Dlouhodobé závazky
29
1 500 000
C.I.1.
Vydané dluhopisy
30
1 500 000
C.I.1.2.
Ostatní dluhopisy
31
1 500 000
C.II.
Krátkodobé závazky
32
21 406
C.II.8.
Závazky ostatní
33
21 406
C.II.8.6.
Dohadné účty pasivní
34
21 406
a
Obchodní firma a sídlo
Identifikační číslo
Označ.
řád.
b c
1 2
A.
Výkonová spotřeba
1
1 390 7
A.2.
Spotřeba materiálu a energie
2
1
A.3.
Služby
3
1 389 7
*
Provozní výsledek hospodaření (+/-)
4
- 1 390 - 7
VI.
Výnosové úroky a podobné výnosy
5
23 054 15
VI.1.
Výnosové úroky a podobné výnosy - ovládaná nebo
ovládající osoba
6
23 015
VI.2.
Ostatní výnosové úroky a podobné výnosy
7
39 15
J.
Nákladové úroky a podobné náklady
8
20 988
J.2.
Ostatní nákladové úroky a podobné náklady
9
20 988
K.
Ostatní finanční náklady
10
14 11
*
Finanční výsledek hospodaření
11
2 052 4
**
Výsledek hospodaření před zdaněním (+/-)
12
662 - 3
L.
Daň z příjmů
13
129
L.1.
Daň z příjmů splatná
14
129
**
Výsledek hospodaření po zdanění (+/-)
15
533 - 3
***
Výsledek hospodaření za účetní období (+/-)
16
533 - 3
*
Čistý obrat za účetní období
17
23 054 15
a
VÝKAZ ZISKU A ZTRÁTY
druhové členění
za rok končící 31. prosincem 2025
(v tisících Kč)
Trigema Finance a.s.
Bucharova 2641/14
158 00 Praha 5 - Stodůlky
087 15 343
Česká republika
Běžné
účetní
období
Minulé
účetní
období
Obchodní firma a sídlo
Identifikační číslo
Běžné účetní
období
Minulé
účetní
období
P. Stav peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů na začátku účetního období
352 355
Peněžní toky z hlavní výdělečné činnosti
Z: Účetní zisk nebo ztráta z běžné činnosti před zdaněním
662 - 3
A.1. Úpravy o nepeněžní operace
- 2 066 - 15
A.1.5. Vyúčtované nákladové a výnosové úroky
- 2 066 - 15
A*. Čistý peněžní tok z provozní činnosti před zdaněním a změnami pracovního
- 1 404 - 18
kapitálu
A.2. Změna potřeby pracovního kapitálu
- 18 062
A.2.1. Změna stavu pohledávek z provozní činnosti, aktivních účtů dohadných a časového rozlišení
- 18 480
A.2.2. Změna stavu kr. závazků z provozní činnosti, pasivních účtů dohadných a časového rozlišení
418
A.** Čistý peněžní tok z provozní činnosti před zdaněním
- 19 466 - 18
A.4. Přijaté úroky
39 15
A.*** Čistý peněžní tok z provozní činnosti
- 19 427 - 3
Peněžní toky z investiční činnosti
B.3. Zápůjčky a úvěry spřízněným osobám
-1 329 270
B.*** Čistý peněžní tok vztahující se k investiční činnosti
-1 329 270
Peněžní toky z finančních činností
C.1. Změna stavu dlouhodobých, popř. krátkodobých závazků z finanční oblasti
1 500 000
C.*** Čistý peněžní tok vztahující se k finanční činnosti
1 500 000
F. Čisté zvýšení nebo snížení peněžních prostředků
151 303 - 3
R. Stav peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů na konci účetního období
151 655 352
158 00 Praha 5 - Stodůlky
087 15 343
Česká republika
PŘEHLED O PENĚŽNÍCH TOCÍCH
za rok končící 31. prosincem 2025
(v tisících Kč)
Trigema Finance a.s.
Bucharova 2641/14
Identifikační číslo
087 15 343
Základní kapitál
Nerozdělený
zisk nebo
neuhrazená
ztráta minulých
let (+/-)
Výsledek
hospodaření běžného
účetního období
Celkem
Zůstatek k 1.1.2025 2 000 -45 -3 1 952
Převod výsledku hospodaření -- -3 3 --
Výsledek hospodaření za běžný rok -- -- 533 533
Zůstatek k 31.12.2025 2 000 -48 533 2 485
Základní kapitál
Nerozdělený
zisk nebo
neuhrazená
ztráta minulých
let (+/-)
Výsledek
hospodaření běžného
účetního období
Celkem
Zůstatek k 1.1.2024 2 000 -47 2 1 955
Převod výsledku hospodaření -- 2 -2 --
Výsledek hospodaření za běžný rok -- -- -3 -3
Zůstatek k 31.12.2024 2 000 -45 -3 1 952
158 00 Praha 5 - Stodůlky
Česká republika
PŘEHLED O ZMĚNÁCH VLASTNÍHO KAPITÁLU
za rok končící 31. prosincem 2025
(v tisících Kč)
Trigema Finance a.s.
Bucharova 2641/14
Obchodní firma a sídlo
Trigema Finance a.s.
Příloha v účetní závěrce
Rok končící 31. prosincem 2025
(v tisících Kč)
1. Charakteristika a hlavní aktivity
Vznik a charakteristika společnosti
Trigema Finance a.s. („společnost“) vznikla 25. listopadu 2019 zápisem do obchodního rejstříku vedeného u
Městského soudu v Praze pod spisovou značkou 24865, oddíl B. Hlavním předmětem činnosti společnosti je
pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor, dále výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3
živnostenského zákona – poradenská a konzultační činnost, zpracování odborných studií a posudků.
Společnost nemá žádné zaměstnance a veškeré činnosti společnosti jsou zajišťovány dodavatelským způsobem
především prostřednictvím společnosti Trigema a.s.
Společnost se v roce 2025 stala subjektem veřejného zájmu.
Vlastníci společnosti
Jediným akcionářem společnosti k 31.12.2025 je společnost Trigema a.s.
Sídlo společnosti
Trigema Finance a.s.
Bucharova 2641/14
158 00 Praha 5 – Stodůlky
Česká republika
Identifikační číslo
087 15 343
Členové statutárního orgánu k 31. prosinci 2025
Správní rada
Ing. Marcel Soural
Změny v obchodním rejstříku
V roce 2025 došlo ke změně společníka. Novým společníkem se stala Trigema a.s. Také došlo ke změně názvu
z Trigema Investment finance a.s. na Trigema Finance a.s. a dále ke změně v předmětu podnikání. Novým
předmětem podnikání je výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona v oborech
činnosti: - poradenská a konzultační činnost, zpracování odborných studií a posudků.
Konsolidace
Konsolidovanou účetní závěrku nejširší a nejužší skupiny účetních jednotek, ke které společnost jako
konsolidovaná účetní jednotka patří, sestavuje Trigema a.s. se sídlem Bucharova 2641/14, 158 00, Praha 5 -
Stodůlky. Tuto konsolidovanou účetní závěrku je možné získat v sídle konsolidující společnosti nebo na webových
stránkách www.trigema.cz.
Společnost nemá vlastní zaměstnance. Vedení společnosti vykonává člen správní rady. Společnost využívá pro
zajišťování předmětu činnosti a chodu společnosti služeb spřízněných stran, za které platí správní režii.
Trigema Finance a.s.
Příloha v účetní závěrce
Rok končící 31. prosincem 2025
(v tisících Kč)
2. Obecné účetní zásady, účetní metody a jejich změny a odchylky
Tato účetní závěrka je připravena v souladu se zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších
předpisů (dále jen zákon o účetnictví) a s vyhláškou Ministerstva financí České republiky č. 500/2002 Sb., kterou
se provádějí některá ustanovení zákona o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, které jsou
podnikateli účtujícími v soustavě podvojného účetnictví, (dále jen vyhláška). Srovnávací údaje za rok 2024 jsou
uvedeny v souladu s uspořádáním a označováním položek rozvahy a výkazu zisku a ztráty dle vyhlášky v platném
znění pro rok 2025.
Hlavní činností společnosti je poskytování půjček v rámci skupiny, a její výnosy tedy nevznikají z prodeje výrobků
a zboží a z poskytování služeb. Čistý obrat je proto tvořen zejména výnosy z poskytnutých úvěrů.
Účetní závěrka je sestavena za předpokladu nepřetržitého trvání společnosti.
a) Dlouhodobý finanční majetek
Dlouhodobý finanční majetek obsahuje zápůjčky a úvěry spřízněným osobám.
b) Stanovení opravných položek a rezerv
Společnost stanoví opravné položky k pochybným pohledávkám na základě vlastní analýzy platební
schopnosti svých zákazníků a věkové struktury pohledávek. Tvorba a zúčtování opravných položek je
vykázána ve výkazu zisku a ztráty v položce „Úpravy hodnot pohledávek“.
Rezervy
Rezervu na daň z příjmů vytváří společnost vzhledem k tomu, že okamžik sestavení účetní závěrky předchází
okamžiku stanovení výše daňové povinnosti. V následujícím účetním období společnost rezervu rozpustí a
zaúčtuje zjištěnou daňovou povinnost.
V rozvaze je rezerva na daň z příjmů snížena o zaplacené zálohy na daň z příjmů, případná výsledná
pohledávka je vykázána v položce Stát - daňové pohledávky.
c) Účtování výnosů a nákladů
Výnosy a náklady se účtují časově rozlišené, tj. do období, s nímž věcně i časově souvisejí.
d) Klasifikace závazků
Společnost klasifikuje část dlouhodobých závazků, bankovních úvěrů a finančních výpomocí, jejichž doba
splatnosti je kratší než jeden rok vzhledem k rozvahovému dni, jako krátkodobé.
e) Daň z příjmů
Daň z příjmů za dané období se skládá ze splatné daně a ze změny stavu odložené daně.
Splatná daň zahrnuje odhad daně vypočtený z daňového základu s použitím daňové sazby platné v první den
účetního období a veškeré doměrky a vratky za minulá období.
Odložená daň vychází z veškerých dočasných rozdílů mezi účetní a daňovou hodnotou aktiv a pasiv, případně
dalších dočasných rozdílů (daňová ztráta), s použitím očekávané daňové sazby platné pro období, ve kterém
budou daňový závazek nebo pohledávka uplatněny.
O odložené daňové pohledávce se účtuje pouze tehdy, je-li pravděpodobné, že bude v následujících účetních
obdobích uplatněna.
Trigema Finance a.s.
Příloha v účetní závěrce
Rok končící 31. prosincem 2025
(v tisících Kč)
3. Účetní politiky a opravy chyb minulých let
Při přípravě účetní závěrky byly aplikovány účetní politiky konzistentně s politikami aplikovanými pro účetní
závěrku k 31. prosinci 2024
V účetním období roku 2025, ani 2024 nedošlo k žádným opravám chyb minulých let.
4. Dlouhodobý finanční majetek
Zápůjčky a úvěry - ovládaná nebo ovládající osoba
2025
Splatnost
Úrok. sazba
Zůstatek 31. 12. 2025
Jistina
Úrok
Trigema a.s.
31.12.2028
8 % p.a.
617 807
612 200
5 607
Celkem
617 807
612 200
5 607
Úrok ve výši 5 607 tis. Kč je splatný 10. ledna 2026 a je vykázán v rozvahové položce Krátkodobé pohledávky –
ovládaná nebo ovládající osoba a ve výkazu zisku a ztrát v položce Výnosové úroky a podobné výnosy - ovládaná nebo
ovládající osoba.
Zápůjčky a úvěry - ostatní
2025
Splatnost
Úrok. sazba
Zůstatek 31. 12. 2025
Jistina
Úrok
Trigema Real Estate a.s.
31.12.2028
8 % p.a.
734 478
717 070
17 408
Celkem
734 478
717 070
17 408
Úrok ve výši 17 408 tis. Kč je splatný 10. ledna 2026 a je vykázán v položce Krátkodobé jiné pohledávky a ve výkazu
zisku a ztrát v položce Výnosové úroky a podobné výnosy - ovládaná nebo ovládající osoba.
V roce 2024 společnost neevidovala žádné zápůjčky a úvěry.
5. Dlouhodobé pohledávky
V roce 2025 společnost neeviduje žádné dlouhodobé pohledávky, včetně pohledávek se splatností po 5 letech.
Pohledávky - ovládaná nebo ovládající osoba
2024
Splatnost
Úrok. sazba
Zůstatek 31. 12. 2024
Jistina
Trigema Property a.s. (dříve Trigema
Investment a.s.)
31.12.2026
bezúročná
1 600
1 600
Celkem
1 600
1 600
6. Vlastní kapitál
Výsledek hospodaření vytvořený v běžném období bude rozdělen na základě rozhodnutí valné hromady.
Trigema Finance a.s.
Příloha v účetní závěrce
Rok končící 31. prosincem 2025
(v tisících Kč)
7. Ostatní dluhopisy
Společnost k 31.12.2025 evidovala vydané dluhopisy v celkové výši 1 500 000 tis. Kč (2024 – 0 tis. Kč). Jedná se
o první emisi dluhopisů touto společností. Dluhopisy TRIGEMA F7,30/30 (ISIN CZ0003576720) byly přijaty
k obchodování na Burze cenných papírů Praha, a.s. s datem emise 23. října 2025. Jedná se o dluhopisy s pevným
úrokovým výnosem ve výši 7,3 % p.a. splatným pololetně zpětně vždy k 23. dubnu a 23. říjnu každého roku. Celková
splatnost dluhopisů je 23. října 2030.
Společnost emitovala 150 tis. dluhopisů se jmenovitou hodnotou 10 tis. Kč.
Dluhopisy jsou zajištěné ručením poskytnutým společností Trigema a.s. ve formě finanční záruky až do výše 3 000 000
tis. Kč.
Vydané dluhopisy jsou předmětem kovenantů. Dle prospektu dluhopisů jsou ukazatele kovenantů počítány pravidelně
k 30. červnu a 31. prosinci každého období na úrovni konsolidované účetní závěrky ručitele společnosti Trigema a.s.
V případě neplnění kovenantů a nezjednání nápravy tak, aby Společnost definované kovenanty plnila v časovém rámci
definovaném v dluhopisovém prospektu (equity cure), mají držitelé dluhopisů nárok požadovat jejich předčasné
splacení.
8. Dohadné účty pasivní
Dohadné účty pasivní ve výši 21 406 tis. Kč (2024 – 0 tis. Kč) jsou tvořeny především dohadem na výplatu úroků
z dluhopisů a odměnu manažerům emise.
9. Peněžní prostředky
Společnost k 31.12.2025 evidovala peněžní prostředky ve formě peněz na běžném účtu ve výši 151 655 tis. Kč (2024
– 352 tis. Kč).
10. Náklady příštích období
Společnost k 31.12.2025 evidovala náklady příštích období ve výši 20 080 tis. Kč (2024 – 0 tis. Kč). Jde o náklady
související s emisí dluhopisů a do nákladů budou rozpouštěny postupně po dobu emise.
11. Informace o transakcích se spřízněnými stranami
Veškeré informace o významných transakcích jsou popsány v bodě 3 a 4.
V roce 2025 a 2024 neobdrželi členové řídících, kontrolních a správních orgánů žádné zálohy, závdavky, zápůjčky,
úvěry, přiznané záruky a jiné výhody.
Trigema Finance a.s.
Příloha v účetní závěrce
Rok končící 31. prosincem 2025
(v tisících Kč)
Společnosti nevznikly do 31. prosince 2025, ani do 31. prosince 2024 žádné penzijní závazky vůči bývalým členům
řídících, kontrolních a správních orgánů.
12. Daň z příjmů
Splatná daň z příjmů zahrnuje odhad daně za zdaňovací období 2025 ve výši 129 tis. Kč (2024 – 0 tis. Kč), upřesnění
odhadu daně za zdaňovací období 2024 ve výši 0 tis. Kč a doměrky daně vztahující se k minulým obdobím ve výši 0
tis. Kč (2024 – 0 tis. Kč).
Odhad daně je vykázán v rozvaze v položce rezerva na daň z příjmů a není snížena o žádné zálohy.
Za rok 2024 společnost vykázala daňovou ztrátu a z důvodu opatrnosti nebyla vykázána odložena daňová pohledávka
z daňových ztrát.
13. Přehled o peněžních tocích
Pro účely sestavení přehledu o peněžních tocích jsou peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty definovány tak, že
zahrnují peníze v pokladně, peníze na cestě, peníze na bankovních účtech a další finanční aktiva, jejichž ocenění může
být spolehlivě určeno a která mohou být snadno přeměněna v peněžní prostředky. Zůstatek peněžních prostředků a
peněžních ekvivalentů je na konci účetního období následující:
Zůstatek k 31.12.
2025
2024
Peněžní prostředky na účtech
151 655
352
Peněžní prostředky celkem
151 655
352
14. Informace o odměnách statutárním auditorům
Odměna statutárnímu auditorovi k 31. prosinci 2025 činila 500 tis. Kč (2024 – 121 tis. Kč). Během roku 2025, ani 2024
nebyly statutárním auditorem poskytnuty ani vyfakturovány žádné neauditní služby.
15. Významná následná událost
K datu sestavení účetní závěrky nejsou vedení společnosti známy žádné významné následné události, které by ovlivnily
účetní závěrku k 31. prosinci 2025.
V Praze dne 20. dubna 2026
Ing. Marcel Soural
Člen správní rady
Zpráva o vztazích za období 2025
Trigema Finance a.s., IČO: 087 15 343
se sídlem Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5 - Stodůlky,
(dále jen „Společnost“)
V souladu s ustanovením § 82 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech
a družstvech, zpracoval statutární orgán Společnosti tuto zprávu o vztazích mezi ovládající osobou
a Společností a mezi Společností a osobami ovládanými stejnou ovládající osobou za uplynulé
účetní období.
Oddíl I. Osoby tvořící podnikatelské seskupení – struktura vztahů propojených osob
1) Ovládaná osoba
Trigema Finance a.s., IČO: 087 15 343, se sídlem Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5 - Stodůlky
2) Ovládající osoba
Trigema a.s., IČO: 614 66 123, se sídlem: Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5 – Stodůlky coby
vlastník 100 % akcií.
3) Osoby ovládané stejnou ovládající osobou
se sídlem: Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5 – Stodůlky
4) Ostatní propojené osoby:
Butovice centrum s.r.o.
IČO
140 98 741
Trigema Facility s.r.o.
IČO
256 54 926
Trigema Rental a.s.
IČO
090 43 799
Trigema Rental Lihovar s.r.o.
IČO
212 49 768
FLAT ZONE s.r.o.
IČO
066 82 634
Gemarest s.r.o.
IČO
068 07 429
Monínec Property s.r.o.
IČO
061 65 834
Servis bytových domů s.r.o.
IČO
289 78 188
Trigema Building a.s.
IČO
276 53 579
Trigema Energy a.s.
IČO
083 07 245
Trigema Property a.s.
IČO
045 34 344
Trigema Leisure a.s.
IČO
019 48 261
Trigema Real Estate a.s.
IČO
289 79 141
Trigema Club s.r.o.
IČO
211 87 258
Nadační fond Trigema rodiny
Souralových
IČO
213 62 866
Trigema Startup a.s.
IČO
019 95 821
Trigema Service a.s.
IČO
030 96 114
Perk Property s.r.o. (dříve Paprsek
Property s.r.o.)
IČO
174 18 151
Projekt Rokycanská s.r.o.
IČO
069 64 940
Resorts Jetřichovice s.r.o.
IČO
281 92 354
Rokytnice Property s.r.o.
IČO
174 18 178
Samoty s.r.o.
IČO
241 20 341
Trigema Development s.r.o.
IČO
270 79 694
Trigema Projekt Beta a.s.
IČO
247 94 686
Trigema Projekt Braník a.s.
IČO
278 75 750
Trigema Projekt Fragment s.r.o.
IČO
042 93 959
Trigema Projekt JRM s.r.o.
IČO
042 99 485
Trigema Projekt Invalidovna s.r.o.
(Trigema Projekt Kappa s.r.o.)
IČO
029 21 529
Trigema Projekt Nusle s.r.o.
IČO
080 05 745
Trigema Projekt Kamýk s.r.o.
IČO
053 83 137
Rokytnice Square s.r.o. (dříve Trigema
Projekt Řeporyje s.r.o.)
IČO
241 20 081
Trigema Projekt s.r.o.
IČO
276 18 269
Trigema Projekt Skvrňany s.r.o.
IČO
058 90 659
Trigema Projekt Smíchov s.r.o.
IČO
017 85 451
Trigema Real Estate Finance a.s.
IČO
064 49 468
Trigema Smart byty s.r.o.
IČO
241 76 648
Trigema Smart s.r.o.
IČO
063 00 049
Trigema Stodůlky a.s.
IČO
043 39 142
VTP ROZTOKY a.s.
IČO
274 43 396
Zámek Jetřichovice s.r.o.
IČO
057 93 611
Lihovar Property Střed s.r.o.
IČO
213 62 882
Trigema Textilka Rokytnice s.r.o.
IČO
211 65 238
Hotel Rochlitz s.r.o.
IČO
240 34 525
Rokytnice Retail s.r.o.
IČO
240 34 541
se sídlem Bucharova 2641/14, 158 00 Praha 5 - Stodůlky
MONÍNEC s.r.o.
IČO
257 70 659
se sídlem Monínec 7, 257 91 Sedlec – Prčice
Rokytnice a.s.
IČO
274 95 884
se sídlem Horní Rokytnice 702, 512 45 Rokytnice nad Jizerou
Vinařství Veselí nad Moravou s.r.o.
IČO
060 07 791
se sídlem Zámecká 1935, 698 01 Veselí nad Moravou
Konečným vlastníkem Trigema a.s. je pan Marcel Soural, předseda představenstva společnosti
Trigema a.s. a člen správní rady Společnosti.
Údaje o struktuře vztahů jsou uvedeny podle stavu k 31.12.2025.
Oddíl II. Úloha ovládané osoby, způsob a prostředky ovládání
Úlohou ovládané osoby je především vydání dluhopisů a následné poskytování
vnitroskupinového financování.
Ovládání společnosti je vykonáváno prostřednictvím účasti ovládající osoby na valných
hromadách.
Oddíl III. Přehled jednání učiněných v roce 2025, která byla učiněna na popud nebo
v zájmu ovládající osoby nebo jí ovládaných osob, pokud se takovéto jednání
týkalo majetku, který přesahuje 10 % vlastního kapitálu ovládané osoby
zjištěného podle poslední účetní závěrky
V uplynulém účetním období společnost poskytla půjčky na financování jednotlivých projektů
v rámci skupiny TRIGEMA. Celková angažovanost společnosti vůči skupině TRIGEMA odpovídala
k 31.12.2025 částce 1 352 285 tis. Kč. Poskytnuté půjčky byly financovány emisemi dluhopisů,
jejichž účetní hodnota k 31.12.2025 činila 1 500 000 tis. Kč.
Oddíl IV. Přehled vzájemných smluv mezi osobou ovládanou a osobou ovládající nebo
mezi osobami ovládanými
V roce 2025 bylo plněno z následujících smluv:
Uvedeny jsou smlouvy platné v průběhu účetního období 2025 i informace o smlouvách
uzavřených v jeho průběhu.
Obsah ujednání, která tvoří uvedené smlouvy, pokládají jejich smluvní strany za předmět
obchodního tajemství. Z toho důvodu je zpráva o vztazích neúplná.
Smluvní strana
Druh smlouvy
Datum
uzavření
Předmět plnění
Společnosti
Protiplnění
Újma
vzniklá
Společnosti
Trigema a. s.
Smlouva o
poskytování
služeb
17.12.2019
smluvní odměna
režijní služby
nevznikla
Trigema a.s.
Smlouva o
poskytnutí
zápůjčky
23.10.2025
peněžní
prostředky
úrok
nevznikla
Trigema
Property a.s.
Smlouva o
poskytnutí
zápůjčky
12.10.2020
peněžní
prostředky
bezúročná
nevznikla
Trigema Real
Estate a.s.
Smlouva o
poskytnutí
zápůjčky
23.10.2025
peněžní
prostředky
úrok
nevznikla
Oddíl V. Újma
Na základě uplatnění vlivu ovládající osoby na Společnosti nedošlo k žádné újmě.
Oddíl VI. Zhodnocení dopadů vztahů
Obecně lze konstatovat, že žádná ze stran nebyla poškozena, všechny významné transakce byly
realizovány za běžných tržních podmínek. Ze vztahů mezi propojenými osobami plynou zejména
výhody.
Mezi tyto výhody lze zařadit:
- ovládající osoba poskytuje jednotlivým dceřiným společnostem služby v oblastech:
finanční a mzdové účetnictví, controlling, finanční poradenství, správa majetku, marketing,
IT služby, risk management, personalistika, všeobecná správa, poradenství v oblasti dotací
a strategický management a dceřiné společnosti se pak mohou věnovat hlavním
činnostem podnikání;
- možnost sdílení a využívání know-how a „best practices“ mezi propojenými osobami;
- využívání synergií v rámci skupiny TRIGEMA.
Vztahy s ovládající osobou a ovládanou osobou nepřinášejí do budoucna žádná rizika.
V Praze dne: 31. března 2026
__________________
Ing. Marcel Soural
Člen správní rady
Deloitte označuje jednu či více společností globální sítě členských společností Deloitte Touche Tohmatsu Limited (DTTL) a jejich dceřiné a přidružené
subjekty (souhrnně „organizace Deloitte“). Společnost DTTL (rovněž označovaná jako „Deloitte Global“) a ka
ždá z jejích členských společností a jejich
přidružených subjektů je samostatným a nezávislým právním subjektem, který není oprávněn zavazovat nebo přijímat závazky za j
inou z těchto členských
společností a jejich přidružených subjektů ve vztahu k třetím s
tranám. Společnost DTTL a každá členská společnost a přidružený subjekt nese odpovědnost
pouze za své vlastní jednání či pochybení, nikoli za jednání či pochybení jiných členských společností či přidružených subjek
tů. Společnost DTTL služby
klientům neposkytuje. Více informací najdete na adrese www.deloitte.com/about.
AA5D08BF2B0EE2F45585ED69ABA262AE
ZPRÁVA NEZÁVISLÉHO AUDITORA
Pro akcionáře společnosti
Trigema Finance a.s.
Se sídlem: Bucharova 2641/14, Stodůlky, 158 00 Praha 5
ZPRÁVA O AUDITU ÚČETNÍ ZÁVĚRKY
Výrok auditora
Provedli jsme audit přiložené účetní závěrky společnosti Trigema Finance a.s. (dále také „společnost“) sestavené na
základě českých účetních předpisů, která se skládá z rozvahy k 31. prosinci 2025, výkazu zisku a ztráty, přehledu
o změnách vlastního kapitálu a přehledu o peněžních tocích za rok končící k tomuto datu a přílohy této účetní závěrky,
včetně významných (materiálních) informací o použitých účetních metodách.
Podle našeho názoru přiložená účetní závěrka podává věrný a poctivý obraz finanční pozice společnosti
Trigema Finance a.s.
k 31. prosinci 2025 a její finanční výkonnosti a peněžních toků za rok končící k tomuto datu v souladu
s českými účetními předpisy.
Základ pro výrok
Audit jsme provedli v souladu se zákonem o auditorech, nařízením Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014
a standardy Komory auditorů České republiky pro audit, kterými jsou mezinárodní standardy pro audit (ISA), případně
doplněné a upravené souvisejícími aplikačními doložkami. Naše odpovědnost stanovená těmito předpisy je podrobněji
popsána v oddílu Odpovědnost auditora za audit účetní závěrky. V souladu se zákonem o auditorech a Etickým kodexem
přijatým Komorou auditorů České republiky, včetně jeho požadavků vztahujících se k auditům účetních závěrek subjektů
veřejného zájmu, jsme na společnosti nezávislí. Splnili jsme i další etické povinnosti vyplývající z uvedených předpisů.
Domníváme se, že důkazní informace, které jsme shromáždili, poskytují dostatečný a vhodný základ pro vyjádření našeho
výroku.
Jiná skutečnost
Účetní závěrka společnosti Trigema Finance a.s. za rok končící k 31. prosinci 2024 byla auditována jiným auditorem, který
k této účetní závěrce dne 30. července 2025 vyjádřil výrok bez výhrad.
Hlavní záležitosti auditu
Hlavní záležitosti auditu jsou záležitosti, které byly podle našeho odborného úsudku při auditu účetní závěrky za běžné
období nejvýznamnější. Těmito záležitostmi jsme se zabývali v kontextu auditu účetní závěrky jako celku a v souvislosti
s utvářením názoru na tuto závěrku. Samostatný výrok k těmto záležitostem nevyjadřujeme.
Deloitte Audit s.r.o.
Churchill I
Italská 2581/67
120 00 Praha 2
- Vinohrady
Česká republika
Tel
.: +420 246 042 500
DeloitteCZ@deloitteCE.com
www.deloitte.cz
zapsána Městským soudem
v Praze, oddíl C, vložka 24349
IČO: 49620592
DIČ: CZ49620592
AA5D08BF2B0EE2F45585ED69ABA262AE
Hlavní záležitost auditu
Způsob řešení
Snížení hodnoty úvěrů poskytnutých spřízněným osobám
K 31. prosinci 2025 činila hrubá výše úvěrů poskytnutých
spřízněným osobám: 1 352 285 tis. Kč, výše souvisejících
opravných položek činila 0 tis. Kč.
Vedení společnosti poskytlo další informace týkající se
Dlouhodobého finančního majetku v bodě 4. účetní
závěrky společnosti za rok 2025.
Vedení společnosti poskytlo další informace týkající se
stanovení opravných položek a rezerv v bodě 2. účetní
závěrky společnosti za rok 2025.
Společnost je zvláštní účelová jednotka – Special purpose
vehicle „SPV“, která byla založena z důvodu úpisu
dluhopisů na Burze cenných papírů v Praze. Příjmy z úpisu
dluhopisů jsou následně poskytnuty ve formě úvěru
spřízněným osobám ze skupiny Trigema Real Estate a.s.
a prostřednictvím mateřské společnosti Trigema a.s. ve
formě vnitroskupinových půjček.
Vedení společnosti používá k rozvahovému dni významné
a komplexní úsudky a předpoklady při stanovovaní
odhadované výše opravných položek z pohledávek
z těchto úvěrů (dále jen „úvěry”).
Společnost stanoví opravné položky k pohledávkám
z úvěrů na základě vlastní analýzy platební schopnosti
svých zákazníků a věkové struktury pohledávek.
V rámci stanovení opravných položek k pochybným
pohledávkám společnost zohledňuje
i pravděpodobnostně vážené scénáře, jež představují
reálně očekávané varianty vývoje budoucích peněžních
toků z jednotlivých nemovitostních projektů. Společnost
posuzuje 3 možné scénáře, které spoléhají na klíčové
předpoklady, jako je např. výše budoucí poptávky, výše
prodejních cen, stavebních nákladů a včasné dokončení
projektu. Tyto předpoklady vycházejí z charakteristik a
očekávaného vývoje nemovitostních projektů, které jsou
daným úvěrem financovány.
V důsledku výše uvedeného se domníváme, že tato oblast
je spojena s vysokou mírou rizika významné nesprávnosti,
což vyžaduje naši zvýšenou pozornost v průběhu auditu.
Z tohoto důvodu jsme tuto záležitost označili jako hlavní
záležitost auditu.
Na základě našeho posouzení rizika a znalosti odvětví jsme
provedli kromě jiného, níže uvedené auditorské postupy:
Ve spolupráci s našimi specialisty na řízení finančních rizik
jsme na základě příslušných požadavků rámce účetního
výkaznictví a tržních standardů posoudili účetní postupy
společnosti a její procesy vztahující se ke stanovení
odhadované výše opravných položek k úvěrům a metody
v těchto procesech použité.
Testovali jsme design a implementaci vybraných kontrol
oceňování a vykazování opravných položek k úvěrům
včetně kontrol prověřování a schválení předpokladů
použitých ve vlastní analýze platební schopnosti zákazníků
a věkové struktury pohledávek ze strany vedení
společnosti.
Ověřili jsme na vybraném vzorku existenci závazků po
splatnosti vůči třetím stranám. Vyhodnotili jsme vliv úpravy
plánů nemovitostních projektů spřízněných osob z titulu
zpoždění v obdržení potřebných povolení nebo odchylek
v rámci plánovaných prodejů nebo očekávané poptávky.
U všech dosud nesplacených částí úvěrů jsme posoudili
scénáře peněžních toků a vyhodnotili jsme, jestli jsou
jednotlivé scénáře v rámci kontextu současných
ekonomických podmínek dosažitelné. Dále jsme
zhodnotili, jestli očekávané odchylky v peněžních tocích
nevedou k hotovostním schodkům.
Kromě výše uvedeného jsme provedli následující
procedury:
• S odkazem na veřejné dostupné externí zdroje jsme
kriticky posoudili informace o výhledu do budoucnosti,
které společnost použila při vytváření odhadu
očekávané úvěrové ztráty.
• Ve spolupráci s našimi specialisty na oceňování
nemovitostí jsme posoudili reálnost klíčových
předpokladů použitých v podkladových projektových
peněžních tocích např. prodejní ceny, budoucí
poptávka, konstrukční náklady, očekávaný termín
dokončení projektu atd.
Posoudili jsme dostatečnost a úplnost údajů zveřejněných
společností v souvislosti s opravnou položkou z pohledávek
z úvěrů v příloze účetní závěrky.
Ostatní informace uvedené ve výroční finanční zprávě
Ostatními informacemi jsou v souladu s § 2 písm. b) zákona o auditorech informace uvedené ve výroční finanční zprávě
mimo účetní závěrku a naši zprávu auditora. Za ostatní informace odpovídá statutární orgán společnosti.
Náš výrok k účetní závěrce se k ostatním informacím nevztahuje. Přesto je však součástí našich povinností souvisejících
s ověřením účetní závěrky seznámení se s ostatními informacemi a posouzení, zda ostatní informace nejsou ve
významném (materiálním) nesouladu s účetní závěrkou či našimi znalostmi o účetní jednotce získanými během ověřování
účetní závěrky nebo zda se jinak tyto informace nejeví jako významně (materiálně) nesprávné. Také posuzujeme, zda
ostatní informace byly ve všech významných (materiálních) ohledech vypracovány v souladu s příslušnými právními
předpisy. Tímto posouzením se rozumí, zda ostatní informace splňují požadavky právních předpisů na formální náležitosti
a postup vypracování ostatních informací v kontextu významnosti (materiality), tj. zda případné nedodržení uvedených
požadavků by bylo způsobilé ovlivnit úsudek činěný na základě ostatních informací.
AA5D08BF2B0EE2F45585ED69ABA262AE
Na základě provedených postupů, do míry, již dokážeme posoudit, uvádíme, že:
• Ostatní informace, které popisují skutečnosti, jež jsou též předmětem zobrazení v účetní závěrce, jsou ve všech
významných (materiálních) ohledech v souladu s účetní závěrkou.
• Ostatní informace byly vypracovány v souladu s právními předpisy.
Dále jsme povinni uvést, zda na základě poznatků a povědomí o společnosti, k nimž jsme dospěli při provádění auditu,
ostatní informace neobsahují významné (materiální) věcné nesprávnosti. V rámci uvedených postupů jsme v obdržených
ostatních informacích žádné významné (materiální) věcné nesprávnosti nezjistili.
Odpovědnost statutárního orgánu a výboru pro audit společnosti za účetní závěrku
Statutární orgán společnosti odpovídá za sestavení účetní závěrky podávající věrný a poctivý obraz v souladu s českými
účetními předpisy a za takový vnitřní kontrolní systém, který považuje za nezbytný pro sestavení účetní závěrky tak, aby
neobsahovala významné (materiální) nesprávnosti způsobené podvodem nebo chybou.
Při sestavování účetní závěrky je statutární orgán společnosti povinen posoudit, zda je společnost schopna nepřetržitě
trvat, a pokud je to relevantní, popsat v příloze účetní závěrky záležitosti týkající se jejího nepřetržitého trvání a použití
předpokladu nepřetržitého trvání při sestavení účetní závěrky, s výjimkou případů, kdy statutární orgán plánuje zrušení
společnosti nebo ukončení její činnosti, resp. kdy nemá jinou reálnou možnost než tak učinit.
Za dohled nad procesem účetního výkaznictví ve společnosti odpovídá statutární orgán společnosti a výbor pro audit.
Odpovědnost auditora za audit účetní závěrky
Naším cílem je získat přiměřenou jistotu, že účetní závěrka jako celek neobsahuje významnou (materiální) nesprávnost
způsobenou podvodem nebo chybou a vydat zprávu auditora obsahující náš výrok. Přiměřená míra jistoty je velká míra
jistoty, nicméně není zárukou, že audit provedený v souladu s výše uvedenými předpisy ve všech případech v účetní
závěrce odhalí případnou existující významnou (materiální) nesprávnost. Nesprávnosti mohou vznikat v důsledku
podvodů nebo chyb a považují se za významné (materiální), pokud lze reálně předpokládat, že by jednotlivě nebo
v souhrnu mohly ovlivnit ekonomická rozhodnutí, která uživatelé účetní závěrky na jejím základě přijmou.
Při provádění auditu v souladu s výše uvedenými předpisy je naší povinností uplatňovat během celého auditu odborný
úsudek a zachovávat profesní skepticismus. Dále je naší povinností:
• Identifikovat a vyhodnotit rizika významné (materiální) nesprávnosti účetní závěrky způsobené podvodem nebo
chybou, navrhnout a provést auditorské postupy reagující na tato rizika a získat dostatečné a vhodné důkazní
informace, abychom na jejich základě mohli vyjádřit výrok. Riziko, že neodhalíme významnou (materiální)
nesprávnost, k níž došlo v důsledku podvodu, je větší než riziko neodhalení významné (materiální) nesprávnosti
způsobené chybou, protože součástí podvodu mohou být tajné dohody (koluze), falšování, úmyslná opomenutí,
nepravdivá prohlášení nebo obcházení vnitřních kontrol.
• Seznámit se s vnitřním kontrolním systémem společnosti relevantním pro audit v takovém rozsahu, abychom mohli
navrhnout auditorské postupy vhodné s ohledem na dané okolnosti, nikoli abychom mohli vyjádřit názor na účinnost
jejího vnitřního kontrolního systému.
• Posoudit vhodnost použitých účetních metod, přiměřenost provedených účetních odhadů a informace, které v této
souvislosti statutární orgán společnosti uvedl v příloze účetní závěrky.
• Posoudit vhodnost použití předpokladu nepřetržitého trvání při sestavení účetní závěrky statutárním orgánem a to, zda
s ohledem na shromážděné důkazní informace existuje významná (materiální) nejistota vyplývající z událostí nebo
podmínek, které mohou významně zpochybnit schopnost společnosti nepřetržitě trvat. Jestliže dojdeme k závěru,
že taková významná (materiální) nejistota existuje, je naší povinností upozornit v naší zprávě na informace uvedené
v této souvislosti v příloze účetní závěrky, a pokud tyto informace nejsou dostatečné, vyjádřit modifikovaný výrok.
Naše závěry týkající se schopnosti společnosti nepřetržitě trvat vycházejí z důkazních informací, které jsme získali
do data naší zprávy. Nicméně budoucí události nebo podmínky mohou vést k tomu, že společnost ztratí schopnost
nepřetržitě trvat.
• Vyhodnotit celkovou prezentaci, členění a obsah účetní závěrky, včetně přílohy, a dále to, zda účetní závěrka
zobrazuje podkladové transakce a události způsobem, který vede k věrnému zobrazení.
Naší povinností je informovat statutární orgán a výbor pro audit mimo jiné o plánovaném rozsahu a načasování auditu
a o významných zjištěních, která jsme v jeho průběhu učinili, včetně zjištěných významných nedostatků ve vnitřním
kontrolním systému.
Naší povinností je rovněž poskytnout výboru pro audit prohlášení o tom, že jsme splnili příslušné etické požadavky týkající
se nezávislosti, a informovat ho o veškerých vztazích a dalších záležitostech, u nichž se lze reálně domnívat, že by mohly
mít vliv na naši nezávislost, a případných souvisejících opatřeních.
AA5D08BF2B0EE2F45585ED69ABA262AE
Dále je naší povinností vybrat na základě záležitostí, o nichž jsme informovali statutární orgán a výbor pro audit, ty, které
jsou z hlediska auditu účetní závěrky za běžný rok nejvýznamnější, a které tudíž představují hlavní záležitosti auditu, a tyto
záležitosti popsat v naší zprávě. Tato povinnost neplatí, když právní předpisy zakazují zveřejnění takové záležitosti nebo
jestliže ve zcela výjimečném případě usoudíme, že bychom o dané záležitosti neměli v naší zprávě informovat, protože
lze reálně očekávat, že možné negativní dopady zveřejnění převáží nad přínosem z hlediska veřejného zájmu.
ZPRÁVA O JINÝCH POŽADAVCÍCH STANOVENÝCH PRÁVNÍMI PŘEDPISY
Informace vyžadované nařízením Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014
V souladu s článkem 10 odst. 2 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014 uvádíme v naší zprávě
nezávislého auditora následující informace vyžadované nad rámec mezinárodních standardů pro audit:
Určení auditora a délka provádění auditu
Auditorem společnosti za roky 2025 až 2027 nás dne 3. 10. 2025 určila valná hromada společnosti. Auditorem společnosti
jsme 1 rok.
Soulad s dodatečnou zprávou pro výbor pro audit
Potvrzujeme, že náš výrok k účetní závěrce uvedený v této zprávě je v souladu s naší dodatečnou zprávou pro výbor pro
audit společnosti, kterou jsme dne 20. dubna 2026 vyhotovili dle článku 11 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU)
č. 537/2014.
Poskytování neauditorských služeb
Prohlašujeme, že nebyly poskytnuty žádné zakázané služby uvedené v čl. 5 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU)
č. 537/2014. Zároveň jsme společnosti ani jí ovládaným obchodním společnostem neposkytli žádné jiné neauditorské
služby, které by nebyly uvedeny v příloze účetní závěrky společnosti.
Zpráva o souladu s nařízením o ESEF
Provedli jsme zakázku poskytující přiměřenou jistotu, jejímž předmětem bylo ověření souladu účetní závěrky obsažené
ve výroční finanční zprávě s ustanoveními nařízení Komise v přenesené pravomoci (EU) 2019/815 ze dne
17. prosince 2018, kterým se doplňuje směrnice Evropského parlamentu a Rady 2004/109/ES, pokud jde o regulační
technické normy specifikace jednotného elektronického formátu pro podávání zpráv („nařízení o ESEF“), které se vztahuje
na účetní závěrku.
Odpovědnost statutárního orgánu
Za vypracování účetních závěrky v souladu s nařízením o ESEF odpovídá statutární orgán společnosti. Statutární orgán
společnosti nese odpovědnost mimo jiné za:
• Návrh, zavedení a udržování vnitřního kontrolního systému relevantního pro uplatňování požadavků nařízení o ESEF.
• Sestavení účetní závěrky obsažené ve výroční finanční zprávě v platném formátu XHTML.
Odpovědnost auditora
Naším úkolem je vyjádřit na základě získaných důkazních informací závěr ohledně toho, zdali účetní závěrka obsažená
ve výroční finanční zprávě je ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s požadavky nařízení o ESEF.
Tuto zakázku poskytující přiměřenou jistotu jsme provedli v souladu s mezinárodním standardem pro ověřovací zakázky
ISAE 3000 (revidované znění) Ověřovací zakázky, které nejsou auditem ani prověrkami historických finančních informací
(dále jen „ISAE 3000“).
Charakter, načasování a rozsah zvolených postupů závisí na úsudku auditora. Přiměřená míra jistoty je velká míra jistoty,
nicméně není zárukou, že ověření provedené v souladu s výše uvedeným standardem ve všech případech odhalí případný
existující významný (materiální) nesoulad s požadavky nařízení o ESEF.
V rámci zvolených postupů jsme provedli následující činnosti:
• Seznámili jsme se s požadavky nařízení o ESEF.
• Seznámili jsme se s vnitřními kontrolami společnosti relevantními pro uplatňování požadavků nařízení o ESEF.
• Identifikovali a vyhodnotili jsme rizika významného (materiálního) nesouladu s nařízením o ESEF způsobeného
podvodem nebo chybou.
AA5D08BF2B0EE2F45585ED69ABA262AE
• Na základě toho jsme navrhli a provedli postupy s cílem reagovat na vyhodnocená rizika a získat přiměřenou jistotu
pro účely vyjádření našeho závěru.
Cílem našich postupů bylo posoudit, zdali:
• Účetní závěrka, která je obsažená ve výroční finanční zprávě, byla sestavena v platném formátu XHTML.
Domníváme se, že důkazní informace, které jsme získali, poskytují dostatečný a vhodný základ pro vyjádření našeho
závěru.
Závěr
Podle našeho názoru je účetní závěrka společnosti za rok končící 31. prosince 2025 obsažená ve výroční finanční zprávě
ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s požadavky nařízení o ESEF.
V Praze dne 20. dubna 2026
Auditorská společnost:
Statutární auditor:
Deloitte Audit s.r.o.
evidenční číslo 079
Miroslav Mayer
evidenční číslo 2529